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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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ロサンゼルスやオレンジカウンティーで不動産に関する相談は 加木あおいまで 是非お問い合わせください!

Proposition 5 について

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いよいよ 来週は中間選挙ですね。 今回は不動産に関する重要なPropositionが2つあります。
すでにProposition 10についてはお話しましたが、もう一つはProposition 5です。 こちらは Yes Proposition 5で、 Property taxについてです。
すでに可決されたProposition 13, 60, 90 に修正されるものです。
Property taxは購入時の価格によって決定され、 その後いくら家の値段があがっても年間2%までしか上昇しないというのが Proposition 13(1978)
55歳以上で 今まで住んでいた家を売却し次に買う家が 今の家よりも小さく価格が低ければ 今までのProperty taxを移行できる というのが Proposition60 (1986) 人生一回限り
同じく55歳以上で今まで住んでいた家を売却し次に買う家が他のCountyでも 今までのProperty taxが移行できる。 ただし決められたCountyのみというのが Proposition 90 (1988) 人生一回限り
このProposition 5は 55際以上で次に買う家が今の家よりも高くても安くても今までのProperty taxが移行でき それも何度でも どのCountyでも可能なのです。

家の値段が上がった今 引っ越したくても家の値段がたかくてProperty taxが払えないという方にはこのPropositionは魅力的ですね!
#fudosanamerica #アメリカホーム #proposition5 #proposition

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Proposition 10 について

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カリフォルニア州のProposition 10は 11月の選挙でこのPropositionが通るかどうか決まります。
さてこれはどういうPropositionかということですが 簡単にいえば 今まで個人所有の一戸建てやコンドなどはRent Controlの対象外でした。 もしこのPropositionが可決されると 今まで関係なかった一戸建てやコンドの所有者まで複雑な決まりごとの多いRent Controlが適用されることになります。
老後に備えて賃貸物件を持っている個人所有者や 自宅を賃貸することを考えている不動産保持者にとったら大きな打撃になりますね。 詳しくは このサイトを御覧ください。
https://noprop10.org/
#fudosanamerica #アメリカホーム #proposition

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不動産に関する税金のセミナー 2018年

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不動産に関する税金のセミナーを 今年もReMax Torrance のオフィスで開催します。 講師は今泉公認会計事務所の 今泉公宏様をお招きし、皆さん の 関心 の ある 不動産 を買って節 税 する方法について お話していただきます。 今年こそマイホーム購入を考えていらっしゃる方、 購入時 の 諸経費をどこまで 税 金で落せる の か、 また家を購入したらどういう節 税 ができる の か、 投資で購入している方もたくさんいらっしゃいます、 投資物件の節税 についても説明していただきます。 家の売却を考えていらっしゃる方は Capital Gain税についても学びましょう。 今泉先生のセミナーは今年が最後になりますので まだ参加されていない方は是非、このチャンスを逃されないように!

日時  11月3日(土)  10時から12時まで

場所  Re/Max Estate Properties Torrance Office Training Center
23740 Hawthorne Blvd. Torrance, CA 90505
入り口は 南側 の ドアからになります。

資料作成のため人数を把握する必要がありますので 参加される方は  加木あおいまで ご連絡ください。
#fudosanevent

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Interior Paint- touch up

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Paintの種類について先日まとめました。 今日はタッチアップペイントについて説明しますね。
レンタル物件で テナントさんが勝手にタッチアップペイントして出ていくことがありますが、 同じ白でも違った色を塗れば逆にそこが目立って塗らなかったほうがいいときも多いです。 

正しくタッチアップペイントをするには壁の修復が必要です。 その後 同じ色のペイントを用意します。 ペイントの種類も間違えないでください。

同じ色のペイントを用意する方法は 以前に使ったペイントの残りがあればそれをペイント屋さんに持っていき 同じ色を作ってもらいます。 できれば 同じメーカーに行くほうがいいです。 以前に使ったペイントがない場合は 手間がかかりますが 1インチ四方でいいですのでペイントを切り取ってそれを持って同じ色を作ってもらいます。

壁の修復ですが 簡単な釘穴ですと市販のNail hole fillerで修復できます。 壁に穴が空いた場合などは Wall repair patch kit を購入して修復します。 それぞれペイント店やHome Depotなどに売っております。 

壁の素材がスムースでない素材の壁があります。 20年ほど前の壁は表面がスムーズではなく壁の不完全さを隠すためにTextureがスプレーされておりました。 その上にペイントされているので 修復後の壁にも同じようなスプレーをしないと 修理したところが目立つのでこのスプレーも忘れずに。 

その後 Prime Paintを塗って下地を整え 用意した同じ色のペイントをします。
最近はペイントにPrimeが入っているのがありますので こちらを選ばれると一度ですみますね。
#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #paint

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Interior Paint (内装塗料)について

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Interior Paint ...
最近のアメリカの家の壁は壁紙ではなくペイントされているのが主流です。 ペイントだったら自分でもできるという方も多いと思います。 実際私も自分で壁を塗ったことがありますが かなりの労力でした。 
Home Depotなどのペイントコーナーに行くとたくさんのカラーサンプルがあります。 色はコンピュータで配合されて作られます。 白いペイントでもいろいろな種類の色があり、 また同じ色でもペイントの種類によって見た目や目的が異なります。 今回はペイントの種類について説明します。

アメリカのインテリアペイントは大きくわけて6種類があります。

1)Matte Paint (Flat Paint)
これは内装塗料の中で最も一般的です。仕上がりに輝きや光沢がなく、壁や天井に最適です。簡単に塗れるのですが 綺麗な仕上げをするには最低でも2度塗りが必要になります。 欠点としてはすぐに汚れがついたりするので 定期的なタッチアップペイントが必要になります。

2)Matte Enamel
これは Matte Paintとよく似た仕上がりになりますが より耐久性があり、簡単な汚れは布で拭き取ることができます。 子供がいる家や レンタル物件などに適しています。

3)Satin
これはよく聞く内装塗料の一つで 仕上げは MatteとGrossの中間くらいで ソフトな仕上がりになります。 ただし壁に修復のあとがある場合は使わないほうがいいです。 定期的に壁を掃除する必要がある地域やご家庭には理想的です。

4)Eggshell
これはSatin Paintほど表面がスムーズではありませんが 非常に微妙ですが光沢はあります。 そのため Matte Paintのように2度塗りする必要はありません。

5)Semi-Gloss
このペイントは一般的な内装塗料で壁よりもドアやトリムによく使用され 壁に使用する場合はキッチンやバスルームなどに使用されます。 仕上がりはGloss Paintに比べると光沢はすくないですが 洗剤と水で簡単に掃除することができます。 
EggshellとSemi-Gloss Paintは通常Matte Paintよりも少ないPaintで塗装することができます。

6)Gloss
このペイントもMatte Paintと同様に最も一般的な内装塗料です。 壁にすると仕上げに光沢がありすぎるので 部屋などには使う人は少なく、木工用(ドア、ドア枠、モールディング、ベースボードなど)に使うことが多いです。Semi-Glossより光沢があるので 2度塗りが必要になります。 光沢のある塗料は乾燥するのに時間がかかります。

#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #paint

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Re-Keyについて

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今回は家の鍵についてお話します。 家を購入したら 鍵など前のオーナーからもらいます。 鍵は安全上取り替えることをお薦めします。
鍵を取替えるには鍵そのものを新しく交換するか 鍵のシリンダーを取り外し 鍵専門店に持っていきReKeyをしてもらいます。

その際にお勧めなのが Smart Keyと呼ばれる最新のドアノブです。 もし家族の誰かが鍵をなくしたり落としたりしたとき すべての鍵を変えなければならないですが、 このドアノブをつけていると 簡単に自分で他の鍵でも使えるようにできます。 以下の動画を参照してください。
https://www.youtube.com/watch?v=Vc-LNhtLQrU

ドアノブの大手メーカーはそれぞれSmartKeyを作っております。 鍵を取り替えるときは ご自分でされる際は 取り替える鍵と同じメーカーのものを選ばれるといいと思います。 同じメーカーの方が規格やサイズが同じ可能性が高いので簡単にできると思います。 
#fudosanamerica #maintenance #鍵 #ReKey

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エアコンについて

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今年の夏も暑いですね。 日本の猛暑に比べるとロスの夏の暑さは比べものにならないと思いますが、例年の暑さに比べ今年は湿気があるようにも思います。 5月、6月はMarine Layer CloudsのせいでBeach Cityは涼しくてどんよりとした毎日でしたが 7月になって急に夏になりました。 エアコンのないお家もたくさんあり 必要がなかったサウスベイエリアも新しくエアコンを入れる方が増えてきております。 新築物件や比較的新しい物件にはエアコンがついていますが ついていない家もたくさんあります。

さてエアコンを入れるにはどういう方法があるのでしょうか。
Forced Airタイプのヒーターがついているお家は 家の中にダクトがとおっているので エアコンを取り付けるだけの費用になります。 エアコン取り付け費用は 家の広さによってお値段は異なりますが、最低でも$4000アップです。 もし家の中にダクトがとおっていない場合は 壁に取り付けるタイプのエアコンか ダクト工事を行わなければなりません。 ダクト工事の費用は約1万ドル以上かかります。 壁に取り付けるタイプのエアコンは部屋の広さによってお値段が異なりますが 最近では日本でよく見かけるタイプの壁に取り付けられるMitsubishiなどのおしゃれなタイプのも見られます。 費用は大きさにもよりますが $500−$5000くらいです。 年に数週間しか使うことはありませんが エアコンを取り付ける事で家の価値もあがります。 最近ではリース物件を取り扱うときにエアコンが付いているかどうかが決め手となるお客さんもいらっしゃいますので 投資として取り付けてもいいと思います。
#fudosanamerica #アメリカホーム #エアコン

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Transfer TAX について

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日本では住宅の購入に消費税がかかるそうですが、カリフォルニア州では消費税はかかりませんが 税金は支払わなければなりません。 それをTransfer Taxといいます。 
カリフォルニア州のCounty Transfer Taxは売却価格の1%で基本的に売り主が支払います。 
次に市のTransfer Taxというものが存在する市がいくつかあります。 
Los Angeles County
* Culver City  $4.50/$1,000
* Los Angeles $4.50/$1,000
* Pomona $2.20/$1,000
* Redondo Beach $2.20/$1,000
* Santa Monica $3.00/$1,000

北カリフォルニアではCity Transfer Taxは半端ではありません。。。
San Francisco CountyはCounty Transfet Taxがない代わりに City Transfer Taxが以下のとおりです。
Per $1,000
$5.00 for less than $250,000
$6.80 from $250,000 to $999,999
$7.50 from $1,000,000 to $4,999,999
$20.00 form $5,000,000 to $9,999,999
$25.00 from $10,000,000+
恐るべしSan FranciscoのTransfer Taxですね。

Alameda County
Split - Buyer/Seller
* Alameda $12.00/$1,000
* Albany $11.50/$1,000
* Berkeley $15.00/$1,000
* Hayward $4.50/$1,000
* Oakland $15.00/$1,000
* Piedmont $13.00/$1,000
* San Leandro $6.00/$1,000

これを見るとCity of Los Angeles のCity Transfer Taxは安いものなんですね。 
ちなみにOrange CountyにはCity Transfer Taxはありません。



#fudosanamerica #アメリカホーム #fudosanterm

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FICO Scoreって?

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アメリカに来て初めて知ったこのスコアー。 アパートを借りるときも 車を購入するときもすべてこの数字が必要になります。
さてFICO Scoreってなんの略なんでしょうか?
FICO Scoreーa person's credit score calculated with software from Fair Isaac Corporation (FICO).
FICO スコアは多くの貸してがあなたの信用リスクを決めるためのスコアーです。 Experian、Trans Union、Equifaxの3つの信用調査機関ごとに1つずつ、3つのFICOスコアがあります。それぞれの得点は、クレジット・ビューロが保管している情報に基づいています。
さてこの数字はどのように決められるのでしょうか?
* 約35%は過去の支払い履歴   延滞がないことが望ましい
* 約30%は借金  少ないことが望ましい
* 約15%はクレジットヒストリーの長さ  長いほうが望ましい
* 約10%が口座の多さ  一つ以上が望ましい
* 約10%が新しい口座のApplication  多くのクレジットの問い合わせをするとスコアがさがる

FICO Scoreのレンジは300-850です。
850以上は 例外的
800-850は 最優良
740〜799は 優良
670〜739は 良好で 中央クレジットスコア範囲を表します。

支払いの遅れがクレジットスコアを下げる一番の大きな原因になりますので 支払いの遅れがないようにしましょう。 クレジットカードの支払いで期限を過ぎて支払った場合は 最初の30日は延滞金がかかるため クレジットには影響はありませんが 60日以上遅れる場合は クレジットスコアーに影響します。

借金を支払わず、督促状が来ても無視しているとCollection Agencyからの取り立てがあります。 これはクレジットのダメージになります。 その際に借金を少し減らしてもらえるような交渉をしたりする人も多いのですが、これをするとかなりのダメージになります。 Late Paymentは最低でも7年間は記録が残りますので要注意ですね。

クレジットのInquiryをたくさん取ることによってFico Scoreは下がりますが 年に数回のInquiryではあまり影響はありません。 逆に個人情報の流出などが多発しておりますので 年に一度はクレジットレポートをとって変なアカウントがないか調べる事をおすすめします。
#fudosanamerica #Ficoscore #FICOスコアって

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Smoke Detector(煙探知機)

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Smoke Detector(煙探知機)は先日お話したCarbon Monoxide Detectorより随分前の1986年1月より家に取り付ける義務があります。 

煙探知機は日本人家庭だと料理をする際に煙がでてうるさいからと言って電池を抜いておられる方が多いです。 でもこれは危険なので絶対に電池を抜くようなことはしないでください。 Smoke Detectorはキッチンに取り付ける必要はありません。 廊下そして各部屋に取り付けます。 各階の廊下に取り付ける必要があります。

焼き魚を焼く際に煙がでるからと聞きますが、 オーブンでBroil機能を使えば煙がモクモク出ずに美味しく魚を焼くことができます。

Smoke Detectorは電池式のものが多く 電池の残量が少なくなり始めるとピーッという音が聞こえてきます。 その際は電池を交換してくださいね。

以前 家に戻ったらどこかから ”Fire Fire” という音がして家の中を見て回ったのですが私の家のSmoke Detectorは全く反応しておりませんでした。 私はタウンハウスに住んでいるので その音を探し家をでたところ 2件先の家からその音がしておりました。 ノックしても誰もいなかったので、慌て911に連絡し消防車がかけつけました。 コンロに火をかけたままその家の住人はでかけていたみたいでした。 キッチンには煙探知機はついていなかったのですが その煙探知機はキッチンの上のベッドルームの煙探知機が反応してなっていたものだと言われました。 煙探知機がついていなかったら 火がついてから消防車がかけるという惨事になっていたでしょう。 ですから必ず電池は入れ替えて正しい場所に取り付けてくださいね。
#fudosanamerica #maintenance #煙探知機 #smokedetector #アメリカホーム

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