ロサンゼルスの不動産に関するブログ

住宅ローンを申し込む前にやっておきたい３つのアイテム

Mar

16

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家の購入が現金ではない限り住宅ローンを組む必要があります。
これから家を購入しようとしている方が住宅ローン承認プロセスの準備をするためにできることが 3 つあります。

1. 　クレジットスコア
高いクレジットスコアーを保つこと。それは一晩ではできません。そのためには請求書を期限までに支払い　延滞金を払わないこと。　クレジットカードの限度額近くまでの購入は控えることなどをしてください。
銀行も良いクレジットだと低い金利を提供してくれます。

2．ローン額と収入の比率
貸し手は、借り手の収入に関して次の 2 つのことを確認します。

安定した収入が望ましいため、通常は W-2 フォームまたはその他の書類で収入を証明できることが必要です。自営業者は通常、納税申告書で収入を証明する必要があるため、高額の控除を受けると、資格を得ることが難しくなる可能性があります。

借り手の収入は、毎月の借金の合計額よりも大幅に高くなければなりません。貸し手は、借り手の毎月の支払い（提案された住宅ローンを含む）を毎月の総収入で割ります。支払いが設定されたパーセンテージを超えると、貸し手は、支払いが可能であると見なされるまで住宅ローン額を減らします。

3．必要書類は早めに集める
住宅ローンの資格を得るには、借り手は通常、裏付けとなる書類を提出する必要があります。これには、納税申告書、給与明細、銀行および投資口座の明細書が含まれます。

貸し手は履歴データを必要とすることが多いため、住宅ローンの申請を検討している人々は、実際に住宅ローンの申請プロセスを開始する前に書類の収集を開始することをお勧めします。繰り返しになりますが、資格のある金融専門家と協力することで、このプロセスがよりスムーズに進みます。過去３ヶ月の銀行の口座明細を細かくチェックされます。現金での入金がある方は現金は収入としてカウントされないことが多いので資格のある金融専門家に相談してください。

Property Owner e-Notification Alert

Mar

15

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Los Angeles County Assessor officeより便利な機能ができました。

ご自分の所有する不動産が　差し押さえ（Foreclosure)られたり　所有権の譲渡（Grant Deed)　または住宅ローン（Mortgage)がロサンゼルス郡の登記記録係/軍書記官に記録された時に警告を受けるサービスを始めました。　この通知により、不動産所有者は、不正に記録された証書など、潜在的な不動産詐欺行為を特定する手段を得ることができます。
この電子通知サービスの申し込みは以下のサイトから
このサイトにログインして　Register property for e-Notification をクリックして不動産のAIN番号を入力して追加します。　それだけです。　いくつもの不動産をお持ちの方はそれぞれのAIN番号を追加することができます。　

https://assessor.lacounty.gov/news-information/enotification

ジョイントテナンシーVSコミュニティープロパティー

Nov

5

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物件の名義には自分達の名前とベスティング(Vesting)が必要になります。
それについては以前こちらのブログで説明しています。

その中でジョイントテナンシー(Joint tenancy)とコミュニティープロバティー(community property)というのがあります。　ご夫婦の場合はこれらを選ばれることが多いです。

ジョイントテナンシーはどちらかが亡くなったら生存者に権利が自動的に移行します。時間と費用がかかる遺言執行裁判（Probate ）の手続きを必要としないことから　これが便利だと思われてきました。ただし、夫婦のどちらかが亡くなった場合、夫婦共有財産として税法上の優遇措置を半分しか受け取ることができなくなるというマイナス面があることにも注意が必要です。

夫の死亡後の不動産売却する場合
例えば　購入金額が　$200,000 配偶者の死亡時の不動産価格（Fair Market Value)が$500,000　の場合

ジョイントテナンシーの場合
購入金額　$200,000/2= $100,000
夫の死亡時の市場価格（Fair Market Value)　$500,000/2= $250,000
ジョイントテナンシーの場合配偶者のTax baseは死亡時の市場価格まで引き上げられるので夫が亡くなって家を売却するときにかかる税金は
$500,000-($100,000+$250,000)=$150,000 になります。

コミュニティプロバティーの場合
夫がが亡くなったら遺言で妻に家の権利を譲渡すると仮定します。
夫が亡くなった時点の市場価格までTax Baseを上げることができます。この場合は$500,000　
この物件を$500,000で売却した場合は　$500,000-$500,000=$0 なので課税対象にはなりません。

これを見ると夫婦でタイトルを取るときはコミュニティープロパティーをとる方がいいと思います。コミュニティープロパティーのタイトルは夫婦でしか取れません。
最近できた　コミュニティープロパティー　サバイバーシップというのが遺言などなくても自動的に生存している配偶者に権利が移ります。

詳しいことは　会計士さんにお問い合わせください。

売却にかかる税金 キャピタルゲインタックスについて

Oct

29

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不動産売却で得る利益にかかる税金をキャピタルゲインタックスと呼びます。

キャピタルゲインタックスの計算に必要な数字

１　売却経費
　　　エスクローのクロージングの際にもらう　Seller`s final statement またはSettlement Statement と呼ばれる書類で　売却価格の経費が詳細にリストされています。す。　この書類は税務申告の際に必要とされますので大切に保管しておいてください。
２　ベース（コスト基準）
　　　購入した時の価格　または　その後の税務申告により減価償却された額がベース（コスト基準）として使われます。
３　改築費用
　　　購入してから売却までの期間に屋根、外壁、キッチンやバスルームのリモデルなど修理ではなく改築により不動産価格を上げたと思われる費用はここに加えることができます。

例えば　購入金額が　$200,000、改築費用が　$100,000、売却価格　$700,000、売却経費　$40,000

$700,000(売却価格）ー $40,000(売却経費）ー $200,000(購入金額）ー$100,000(改築費用）＝$360,000

この$360,000がキャピタルゲインタックスになります。

この家が過去5年のうち2年間　主住居として使用していた場合は　一人$250,000までのピタルゲインタックスの控除が受けられます。夫婦の場合は$500,000 になります。

これが貸家として使用していて一度も住んだことがない場合はこの控除は使えません。詳しくは会計士さんにお問い合わせください。

日本での引退生活　無料セミナー開催　10月29日

Oct

18

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長年アメリカで暮らした後、リタイアを機に日本に帰国する方々が増えています。　そんな中で日本での引退生活をお考えの方に、帰国後の税制、日本の年金、アメリカの年金、市民権もしくは永住権を維持する場合、破棄する場合、海外資産開示申告、相続、贈与、日本への引っ越し準備と注意点、不動産を売却するタイミングやアドバイスなど、その道のプロが分かりやすく解説します。

私は不動産の売却についてお話しする予定です。この記録的な円安の時期アメリカの家を売却するのは魅力的ですね。しかしながらアメリカの住宅金利は昨年から比べると倍になってしまい、昨年までのように市場に出したらすぐに売れるというマーケットから変わりつつあります。現在の不動産マーケット、家を売るための準備などを話させていただきます。　

参加希望の方は要予約になります。どうぞよろしくお願いいたします。
　
加木あおい
Aoi M. Kaki
Phone 310-897-2702
Re/Max Estate Properties    
1901 S. Catalina Ave.
Redondo Beach, CA 90277
BRE #01328165
Email: info@aoikaki.com
Web: aoikaki.com
Blog:  https://jp.bloguru.com/fudosaname rica/

住宅金利の急上昇　でも、

Oct

6

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またもや住宅金利が上昇中です。2006年の6％よりも上昇して今や７％に近い金利になってきております。
今年の1月は3.25％で今や７％近い金利となると完全にバイヤーのBuying powerが落ちてしまいますね。
かといって、賃貸物件の値段はインフレに乗じて高騰しているので　まだまだ住宅の購入には魅力があります。　

1990年代後半では　Adjustable rateが存在しておりましたが　現在の時点では金利が上昇中ですので　Adjustable rateというのは逆に高いそうです。
そこでお勧めできるのがBuy Downというポイント（金利の前払い)　を払って金利を下げるという方法です。
これ以外に　3-2-1 Buy downというのがあります。これはセラーからコンセッション（クレジット）をもらってそれを費用に当てます。Conventional Loan で Conforming loanにのみ適用です。例えばローン金利が6.5%だとして　このBuy downを取ると　1年目の支払い金利は3.5% で計算され、2年目は4.5%, 　3年目は5.5% 　4年目からは契約金りの6.5%に戻ります。もし3年以内に家を売却した場合　支払ったBuy downの費用分の元が取れなかった場合はその差額を戻してくれます。
このメリットは３年間の支払いが低くなることです。購入直後は引っ越し、家具の購入など出費が多くなります。4年目からは元の金利に戻りますが　その時期に金利が少しでも下がっていれば　リファイナンスをすればいいと思います。
これに自分でポイントをかって金利を下げることも組み合わせできます。
先のことはわかりませんが、このまま住宅金利が上昇し続けるかどうかわわかりません。景気が悪くなって金利は下がる可能性もあります。
セラーからのコンセッションですので　購入金額を下げてもらうより、このコンセッションをもらう方がお得な気がします。
金利が下がってくれることが何よりですね。

Proposition 19について　その２

Jul

29

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これはProperty taxの親子間の移行についてになります。　2/15/2021 以前は　Prop 58/ 193により　投資物件であろうが全ての物件は相続時にProperty taxを子供（孫）に移行できていましたが　Prop 19では　子供が1年以内にPrimary residenceに住むことが条件で受け継ぐことができます。また1度に1人の子供だけがこの恩恵を受けることができます。
その計算方法ですが　以下のようになります。
Property taxのbillの情報から
以下の情報を手に入れます。
1 Current Effective Tax Rate
2 Assessed Tax Value　

親から引き継いだ時点でのFair Market Value　に$1 Million を足した金額が　親から引き継いだ家の　Assessed Tax Valueに　$1 Million を足した金額とそのFair Market Value(FMV)と比べます。

Example:
引き継いだ家のAssessed Tax Value( ATV)が　$620,969
親が3月1日2021年に亡くなったとします。　
引き継いだ家は親も子供もPrimary Residenceでなければいけません。
親が亡くなった日の　Fair Market Valueは　$1,850,000とします。

1. Calculate the sum of tax value plus $1,000,000
$620,969(ATV) + $1,000,000 = $1,620,969(SUM)

2. Determine whether the fair market Value exceeds the sum of the taxable value plus $1,000,000
$1,850,000 > $1,620,969
The fair market value is greater than the sum.

3. Calculate the difference
$1,850,000(FMV) - $1620,969(ATV) = $229,031 (Difference)

4. Add difference to the taxable value
$229,031(Difference). + $620,969(ATV) = $850,000 ( New Combined base year value)

もし　FMVがこの金額より低い場合は親のProperty taxがそのまま移行されます。

相続した賃貸物件、別荘、または投資物件は上記に示した恩恵はありませんし、相続した時点でFair Market Valueとして再評価（Reassessment)されます。

Trustを組んでいる場合は例外となります。

Proposition 19 について　その１

Jul

28

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Prop 19 には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。

今回はその１つ目について細かく説明したいと思います。
1つ目は以前のブログで説明した　 Prop60／90 　を覚えていらっしゃいますか？
それが廃止され　Prop 19として4/1/2021から発効されました。

1. 55歳以上、障害者　または山火事や自然災害の被害者（少なくとも一人）がPrimary Redidence（主住居）の固定資産税を次の物件に移すことができるようになりました。
2. 次の代わりの物件はカリフォルニア州内であればどこでも　どんな価値でも構いません。差額がある場合は調整されます。後ほど例で説明します。
3. これは売却から2年以内に行う必要があります。　両方（販売または購入どちらか）が完了するまで有効になりません。
4. このPrimary residence(主住居）の固定資産税の意向は生涯にわたって最大３回まですることができます。以前に　Prop60/90を使っていたとしても。

今までは売却価格より低い金額で同じくらいの大きさの家ということが条件でしたが　Prop19ではそれがありません。もし売却価格より高い家のを購入した場合はどのような計算になるのでしょうか？

Example：
あなたの家が$700,000で売却でき　次の家を$800,000で購入した場合　差額は$100,000になります。
あなたの家の売却時の　Property tax のAssessment valueが　$225,738 (この数字はあなたのProperty tax billに記載されています）
この数字に差額の＄$100,000を足した金額　$325,738 があなたの新しいProperty taxのNew Base Year Value of Replacement Principal Residenceになります。
この金額にあなたの居住地のProperty tax rateをかけたものが新しいProperty taxの金額になります。

1. Calculate the difference in full cash values
$800,000(Replacement) - $700,000(Original) = $100,000(difference)

2. Add difference to factored base year value
$225,738(Factored base year value) + $100,000(difference) = $325,738(New Base Year Value of Replacement Principal Residence)

家の価値を上げるための３つのヒント

Feb

17

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家は投資であるため　きちんとメンテナンスを行う必要があります。問題が発生した後で修理するよりも問題が発生しないように常に良好な状態に住宅を保つ方がいいです。
私は沢山の家を見ているのでわかりますが　Proud of Ownershipの感じる家を購入されることをお勧めします。　Proud of ownershipを感じるセラーさんは家を投資物件として扱いキチンをメンテナンスされています。

1. 家の中と外装のペイント
第一印象はとても重要です。新しいペイントは家をきれいに見せてくれます。水漏れなどあった時は放っておかずきれいにペイントしましょう。

2.　屋根と雨樋（ガター）の掃除
定期的にガターの掃除は行いましょう。　家の近くに大きな木があると枯れ葉がそこに落ちて雨が降った時にガターが詰まり雨水が流れにくくなりガターの役目を果たしません。水がガターから溢れ出て屋根の軒下に雨がかかるとペイントが剥がれシロアリの温床になります。ガターは家の傷みを減らすために作られているのでそれが詰まると家が傷みやすくなります。

3.　HVAC 　Heating& AC unitのメンテナンス
HVAC Unitの交換は多額の費用がかかります。　可能な限り長持ちさせるためには定期的なメンテナンスが重要です。最低でも年に数回はAir Filterを交換してください。

Seller's Market でのオファーの書き方

Feb

5

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南カリフォルニアの住宅の在庫が少ないため　２ミリオン以下の物件は本当に取り合いです。　先日会社のミーティングで　一つの物件に61のオファーが来たという話を聞きました。
それで実際のListing Priceが＄1.39Mだったのが　信じられませんが　最終的には$1.65Mまで上がったそうです。またエスクローオフィサーからの話では　Backup offerが エスクローに入っている物件価格の10万ドルアップで入っていることがありバイヤーはエスクロー期間中　どのContingencyも時間通り外していかなければ　エスクローがキャンセルされるという状況にあったという話も聞きました。
本当にCrazyなマーケットです。

さてこういう時期にオファーを書くときのポイントですが　マルチプルオファーが想定される場合は　61ものオファーが入る物件もありますが　10個のオファーが入ったとしても全てのオファーにCounter offerが来るわけでもありませんので　最初から　Best & Finalの良いオファーを書きましょう。

良いオファーとは
1 価格
2 Contingencyの長さ
3 Escrow Term
4 Down Payment

あなたがSellerだとしたらやはり値段が一番重要だと思います。この家にいくらまで出せるか考えて一番良い値段を書きましょう。
エージェントのコンプ物件を探してもらってそこからあなたが出せる最高額を書きましょう。

次にContingencyの長さです。
Contingency期間中は物件の調査　ローンの取付期間中です。この期間中に何か問題が生じて購入を断念せざるを得ない場合は　Initial depositは返金されます。　その他　セラーはこの期間が短ければ短い方が確実にバイヤーが家を買うということでセラーは次の家を探したり引っ越しの準備ができます。　
まずInspection Contingencyは７−10日
Loan Contingencyはできるだけ短く　ローンエージェントと相談してください。必要な書類はオファーを入れる前にローンエージェントに提出しておく必要があります。ただPandemic中でLenderの人手不足で遅れることも多々ありますが。。
あとはAppraisal Contingencyですが　これは今のマーケットではNo appraisal contingencyにするのがベストです。
Appraisal contingencyの意味は何かというと　Lender（銀行）はappraisal（不動産評価額）の80％までが　第一抵当権のローンとするということです。　頭金が20％という方は　もしappraisalが買値より下に出た場合は　頭金を追加するか　PMI（Private Mortgage Insurance)を購入しなければなりません。
例えば　
Purchase price　$1,000,000
Downpayment　$200,000
Loan amount　 $800,000

Appraisal value $980,000
Loan amount $784,000
Downpayment $216,000

Downpaymentを増やすか　PMIを支払うことになります。
逆に頭金が20％ある人はAppraisal Contingencyがなくても大きな問題はなPMIを払うことなくローンが組めます。
また最初から頭金が20％以下の場合はPMIを払うことになっているのでこちらもあまり大きな問題は生じません。
だったら何故Appraisal Contingencyがあるのかというと、Appraisal contingencyがあることで　家の価格が買値より下に出た場合は頭金を増やさなければいけないことになったり　ローンが通らないこともあるので、通常のmarketではこれを理由に契約をキャンセルすることもできますし、セラーと値段の交渉をすることも可能です。でも今のSeller's marketでは両方もすることが難しいのが現実です。

エスクローの期間ですが　オファーを入れる物件がVacant（空き家）の場合は短い方がいいですし、まだセラーが住んでいる場合は長めのオファーがいいと言われるかもしれません。

これらを考慮した上で自分たちにとってい一番いいオファーを提出することが望ましいです。　物件やセラーの考え方によって全てが同じというわけではないので臨機応変に対応することが大事ですね。

このマーケットで家を買えた人はラッキーですね。Good Luck!