ロサンゼルスの不動産に関するブログ

マイキッチンリモデル編

Sep

17

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

Covid19のためにでたStay at Home orderで家にいる時間がまた増えた私にとってそんなに悪いコンディションでもなかったキッチンですが　リモデルすることにしました。　ダイニングテーブルでの写真はいっぱいあるのだけどどういうわけかキッチンの写真が残っていませんでした。最後に撮っておくべきだった（反省）

1988年築のタウンハウスを1995年に購入してから　不動産エージェントとして家についてもっと知りたいと思い、2005年に自宅のキッチンのリモデルをしました。当時はまだ何もわからずに友人に紹介されたメキシカンのハンディーマンと中国人のキッチンガイを使い　住みながらリモデルをしました。　天井のライトをつけるのにも目分量で壁を壊してくハンディマンをみて驚きと不満をおぼえ、来るといった日に来ない中国人のキッチンガイ。　出来上がるまでに1ヶ月ほどかかりましたが　毎日不安と不満でストレスいっぱいでした。　完成したときは　新しいキッチンには幸せでしたが　それよりももう彼らと会わなくてもいいという幸せのほうが大きかったです。　その後仕事でたくさんの家のリモデルに携わる事ができ　これまでの経験も踏まえて今回は日本人の工務店さんにお願いしてリモデルを頼みました。　キッチンキャビネットの取り外しから本当に丁寧でホコリもあまり立たず　非常に満足です。さて次は壁の修復と電気やガス管の変更。　楽しみだなぁ〜

ADU(Accessory Dwelling Units) について

Jul

30

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

ADU(Accessory Dwelling Units)　は同じ敷地内に立つ小さな居住スペースのことを言います。
2020年1月1日から州議会で可決された新しい法案でたとえば裏庭にあるガレージやコテージをADU（Accessory Dwelling Units)にすることが以前より簡単にできるようになりました。これは南カリフォルニアの住宅不足を解消するための一つです。裏庭に既存のガレージやコテージがなくとも新たに建てることもできます。裏庭のガレージをアパートにして追加の収入を得ることも可能です。最近一戸建ての家が注目されているのはこのADUが簡単に作れることになったのも一つの要因です。最近は新築物件でもADU付きの物件も増えてきました。

詳しくはこちらを御覧ください。
https://www.caforhomes.org/aduupdate?fbclid=IwAR3f6Mv8Mp32S1pKeoQA75vbLkAqw9GY9P8r0b_y5X_JEkttkxuFIhPdSfA

大掃除の必需品　Krud Kutter

Jun

5

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

Stay Home Orderで家にいる時間が多いと　ついつい家の汚いところが気になります。　いい洗剤を見つけたのでみなさんにShareします。
これはプロの掃除屋さんがよく使っている洗剤で油汚れからオーブンの汚れ、ペイント、タールなど。　シールがなかなか剥がれないのもこれを使えば簡単に取れます。　1日に一本置いておかれてはいかがですか？

3% Hydrogen Peroxideの驚くべき利点

Apr

20

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

COVID19はまだまだ収束しそうにありません。　買い物に行くのも不自由な中なかなかハンドサニタイザーやLysolが買えないですね。　毎日家にいるので引き出しやクローゼットの整理をしていたら　Isopropyl Alchol や　Hydrogen Peroxideが見つかりました。　

Hydrogen Peroxideは薬箱に入っていて　これは過酸化水素、日本でよく使っていたオキシドールのことなんですね。　これも殺菌効果があるそうです。

1）　マウスウオッシュの代わりになる。
2）　少量をタオルに含ませてカウンタートップや机を拭くと消毒効果がある
3）　まな板の消毒に良い。　サルモネラ菌などを消毒してくれる。
4）　切り傷などの炎症の際にこの液に10分ほどつけると殺菌効果がある
5）　水とこの液を半分ずつをスプレーボトルに入れてバスルームの掃除に使う。漂白剤などと同じような効果がある。
6）　普通の風邪にー水と半々に混ぜた液を鼻の中にスプレーして鼻腔内を殺菌して鼻をかむ。うがい液として使うなど
7）　虫歯などで歯が痛いのにすぐに歯医者さんにいけない時は口に10分間ほど含む事を日に数回繰り返すと痛みが少し治る。
8）　シャンプーの後に水と半々を混ぜた液を髪の毛にスプレーすると　自然なハイライトが髪の毛に入る
9）　漂白剤の代わりとして洗濯の際にも使用できます。　特に血液がついたりした時はこれを使ってとることができる。

1031Exchangesとは

Jan

11

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

1031Exchangesとは　IRSのInternal Revenue Code Section 1031で　投資不動産の所有者は、物件を売却し、その売却益を、「同種の」不動産に投資すれば、Capital Gain税を繰り延べできると規定されています。
投資物件の売却の場合は個人と違い　売却価格が購入価格より高い場合　そして　減価償却をしていることもあり　Capital Gain税を支払うことになります。　Capital Gain税を繰り延べできるのが1031Exchangeです。　
1031Exchagesを行うためには次の条件が必要になります。
＊　投資物件であること
＊　同種のExchangeであること　
＊　売却価格と同等もしくはそれ以上の物件を
＊　売却する物件　買い換える物件は一軒でも複数件でも可能
＊　売却する物件のエスクローがクローズしてから45日以内に買い替え物件を3つ指定すること
＊　売却する物件のエスクローがクローズしてから180日以内に買い替え物件のエスクローをクローズすること。
＊　売却物件の売却益はExchange専門会社が管理し　買い替え物件の購入にあてられます。

先に購入して後で売却するというReverse Exchangeも可能ですが　手数料が通常のよりも高くなります。

個々により条件がことなりますので　実際に1031Exchangesを行われる際は会計士さんに前もって相談されることをお勧めします。

RecastとRefinanceの違いは？

Nov

14

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

RecastとRefinanceの違いは？
Refinanceはご存知のようにローンを借り換えて金利を下げたり、
Cashを引き出したりすることですが、Recastという方法で支払いを
下げることも可能です。Recastは元本を減らして再度ローンを計算しなおす
ことを言います。これによりローンの金利、タームは変わりませんが、減った
元本で計算しなおすので、毎月の支払いが減ります。　
この点ではリファイナンスと同様の効果があり、手数料は＄２００−＄３００で
済みます。

Credit ReportのFico Scoreの決まり方

Nov

13

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

スコアーは以下の５つの要因で決まり、
また割合は以下の様になります。

３５％：支払いの履歴　
３０％：クレジットカードなどの残高
１５％：クレジットヒストリーの長さ　
１０％：短期間に多くのクレジットを申し込むとスコアーが落ちる。
１０％：種類の違うクレジットやカードを持つほうがスコアーが上がる。
　　　　（車のローン、クレジットカード、住宅ローン、など）
クレジットカードの場合は上限の２０％以上の残高を持ち越すとスコアーに
影響します。

RePipe のコスト

Sep

14

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

ピンホールリークがあった時　Plumberに来てもらい修理しますが　その時はパイプを一本取り替えてくれるのではなく　その箇所のみ切り取って修理します。　そのため一度ピンホールリークで修理したのと同じパイプにまたピンホールリークが起こることもあります。　一本全部取り替えてくれればと思うのは私だけでしょうか？　Type LのCopper Pipeだと寿命は50年ほどあるといわれていますが　建て売り物件などはコストが抑えられているのもあり　Type Mが使われていることが多いので　築30年すぎるとピンホールリークが多発します。

すべてのWater Pipeを取り替えることをRePipingといいます。　
そこで　2フルバスとハーフバスで見積もりをとってみました。
REPIPE 1 という業者の見積もりです。　この見積もりには壁の修復、フォーセットの取り付けまで含まれております。　
Copper L　を使う場合は　$9300
PEXーA（最高グレード）　を使う場合で　$7300　でした。

Copper−50 years limited manufactures warranty
Type A PEX -an estimated life-span of 150 years

このお値段高いと思うか安いと思うか。　見えないところのアップグレードですが　ピンホールリークを心配する必要はなくなります。　もちろん　家の売買のときに一番気にかかる壁の中のパイプですので　売却の際にもこのアップグレードはバイヤーにとってはとても魅力的になるはずです。

私は長期間　家を空けるときは水の元栓を閉じてでかけます。　不在時にピンホールリークが起きて家中が水浸しになったという話もよく聞きますので。　長期不在の場合はWater HeaterもVacationかオフにしておいたほうが安全ですね。

水漏れについて

Sep

12

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

水漏れって嫌ですね。　水漏れを放置しているとカビが発生します。　カビは健康に害をもたらします。そのため、家の売買においてカビ（Mold）は非常に神経質になる問題です。　ですのでカビの発生を防ぐためにも水漏れは早期に発見し修理することが何よりも重要です。

さて水漏れがあったときの対応の仕方ですが、大きく分けて２つ　
１　水が絶えず漏れている場合はWater Pipe（浄水パイプ）を疑います。

　　　　　すぐに水道の元栓を閉める。　すぐにPlumberを呼んでしらべてもらう。

２　たまに水が漏れる場合はDrain Pipe（排水管）を疑います。

　　　　　漏れがあるところの近くに排水管が通っていないかを調べます。　多くの場合　排水管のつなぎ目が緩んでいる場合が多いです。　他にはバスタブのお湯をはった際に排水溝ではなく上部にあるお湯抜きの穴がきちんと排水管につながっていなかったりしてお風呂のお湯をためたときのみに水漏れするケースを良く聞きます。　キッチンのシンクの下の水漏れの多くは排水管のつなぎ目が緩んでいる場合が多いです。　何れにせよPlumberを呼び修理してもらいます。

排水管に関しては排水管が詰まって流れず　水が溢れてくる場合もあります。　つまりを防ぐためにも定期的に　排水管のクリーニングをしているとつまりを防げます。

Water Pipeについて

Sep

11

• Comments(0) |
• Reply |
• Permalink

Water Pipeとは文字通り浄水を運ぶパイプのことです。家の壁の中や床下には浄水を運ぶパイプが走っています。　普通のお水のパイプとWater heaterから送られるお湯のパイプです。　このパイプはCopperでできているのが多いです。　Copper Pipeには大きくわけて２つのタイプがあり、分厚目のLタイプ(0.040inch)　少し薄いM(0.028inch)タイプがあります。コンドミニアムなどは経費などの面からこの薄いタイプのパイプが使われていることが多く　パイプの劣化によりピンホールリークによる水漏れが多発しております。特にお湯のパイプは外気の気温の変化により水滴ができてそれが錆びて腐食しピンホールができるのです。

すべてのものには寿命があり　パイプも３０年ほどたつと劣化がひどくなり　ピンホールリークによる水漏れをよく聞きます。　壁の中にあるパイプからのリークなので気がついたときにはすでに壁にダメージがあり、　ピンホールリークを修理するより壁の修理のほうが高くなります。　コンドミニアムなど隣の家と隣接している場合　ピンホールの位置が自分の家ではなく隣の家に向かって穴が空いていた場合は隣の家にダメージを与えてしまいます。　そんなわけでコンドなどに住む方には　HO6というInteriorをカバーする保険に入っていただくことを強くおすすめしているわけです。一戸建ての住宅で基礎が上がって建てられている　Raised foundation　の場合はパイプは家の下に通っていることがあり　気が付かない間に水漏れを起こしていることも多々あります。　急に水道代が上がったときなどは家の下を見てみましょう。

Water Pipeは絶えず水がこのパイプを通っているので　万が一このパイプに小さな穴が空いたら水は漏れ続けます。　気がついたらすぐに水の元栓を閉じるしか方法はありません。　それでもパイプの中にある水はその穴から出ていきます。

さて最近では　Copper Pipe以外にPVC Pipeが普及してきております。　PVC PipeはCopper Pipeと違って腐食によるピンホールリンクがないからです。
その他に　従来のパイプの中をコーティングする　E-Pipeというのもあります。　これはパイプの中をコーティングすることによってピンホールリークを防ぎます。　壁を壊してパイプを取り替えることなく１日でコーティングでき　最低でも１０年の保証がついています。