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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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ロサンゼルスやオレンジカウンティーで不動産に関する相談は 加木あおいまで　是非お問い合わせください!

Termite(シロアリ）Report

Jul
18
thread
家の売買の際に家がシロアリで侵されていないかを調べるために　専門業者をやとってTermite Report をオーダーします。 その際に見つかったところは エスクローがクローズ するまでに修理をリクエストします。 新築物件は問題がないのですが、 ここ南カリフォルニアとくに海に近いサウスベイ地域は空気中にたくさんTermiteが飛んでいるため、 比較的　新しい物件であっても どこからかシロアリが飛んできて屋根裏にいたということをよく 聞きます。 そのため 家の購入後もたまに シロアリ検査を行われたほうがいいですね。 特に窓枠にシロアリの死骸などを見つけたら シロアリ駆除害業者(Termite company) に 連絡して見てもらいましょう。 一戸建ての家では 屋根の軒下の木がシロアリに喰われる ことが多いので気をつけましょう。 屋根に雨樋がついていないと雨が軒下にじかに打ち付けられて木が腐ることが多く、その際にシロアリが入り込んでくることもあります。 腐った木を放置しておくことはシロアリを呼びますので　定期的にメンテナンスを行うほうが安上がりです。

Termite Reportは Section 1 とSection 2のカテゴリーに分かれており、 通常セラーは Section 1のみ修理してくれます。 Section 1は目に見えてシロアリ駆除が必要、 Section 2は 実際にはまだシロアリなどに侵されていないけれど、可能性があるというもの。 Section 2の部分は注意してみておいて、もし何か問題があれば 処理をすればいいです。

家を購入されて 定期的にメンテナンスをされていれば問題ありませんが、 何十年もまっ たく何もしてこなかったら、一度 見てもらったらいかがでしょうか? 無料で見てくれ る会社もありますし、 見てもらうだけでも80~100ドルです。 もし何か見つかった場合 は 修理代からその金額を差し引いてくれます。 家も人間と同じでメンテナンスをよく行うことで長持ちします。　南カリフォルニアの一戸建ての多くは築60年以上のものが多いですからね。
住みながら家をテントして駆除するのは嫌だと思っていらっしゃる方、 まだ小さいお子さんがいて ケミカルが心配だと思われる方は Orange OilでTermiteを駆除できるので 専門の会社が ありますので もし詳しい情報が必要でしたらご連絡ください。
#fudosanamerica #maintenance #termite #アメリカホーム #シロアリ

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Water-Conserving Plumbing Fixtures

Jul
5
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カリフォルニア州では水不足のために　古い配管器具は今の基準の節水式に買えなければならなくなってきております。
これは今までは市によって規制されておりましたが　州をとおしてレンタル物件であっても2019年の1月1日以降は節水式のものに変更しなければなりません。　

トイレが節水式であるのかどうかの基準ですが　特に1994年以前の建物のトイレは一回のフラッシュで1.6ガロン以上のものがつけられておりました。　　今の基準は　最高でも1.6ガロン、リモデルをして新しくする場合は　1.28ガロンのものをつけなければなりません。

それ以外にシャワーのフォーセットや水道の蛇口にも節水できる器具をつけなければなりません。　水道局に問い合わせたら　シャワーのフォーセットや水道の蛇口につけるエアレーターが無料で送ってきます。　Home Depotなどで売っている節水器具は今の基準のものしか販売されていませんので　それをつけられてもいいと思います。　

#fudosanamerica #アメリカホーム #リモデル

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レントコントロールについて

May
3
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ロサンゼルスのアパート(2件以上の集合住宅）はレントコントロールがあります。　投資物件を買う際にレントコントロールがあるエリアを前もって知る方法があります。　物件の電気会社が　Los Angeles Department of Water & Power (LADWP）の管轄区であればレントコントロールがあります。
レントコントロールのあるエリアの物件でも一旦テナントがでたら値上げは可能です。　ちなみにロサンゼルスのアパートは年間３％しかお家賃をあげることはできません。　
#fudosanamerica #アメリカホーム

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ステージング

Apr
19
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ステージングされたダイニングル... ステージングされたダイニングルーム ステージングされたファミリール... ステージングされたファミリールーム
家の売却時にとてもプラスになるのが　ステージングです。
聞き慣れないかもしれませんが　家をより魅力的に見せるために　インテリアデザインをプロに頼むことをステージングを雇うといいます。　

新築物件のショールームを見に行かれた時に　家具がおかれ、花や絵がかざられているのをご覧になったことがあると思います。　流行の色でまとめられ、　素敵な家具がおかれていたり　子供部屋用にインテリアがほどこされていたり、　パティオ家具がおかれていたりします。　これはすべてステージングカンパニーによるものです。　

既存の家具がある場合は　その家具を使って　ステージングカンパニーによって　必要な家具やインテリアグッズをかりて、おしゃれな空間に変身します。　その代りにいらないものは処分するか片付けてくださいね。

費用は家の広さなどによって異なりますが　約2-3ヶ月の期間で　＄3000−5000くらいです。　ステージングをすることによって　家のオファーがマルチプルオファーになって高くで売れたりすることが　よくあります。　
家具を入れることによって　バイヤーの購入意欲を高め　オファーが入りやすくなるのです。　

家を購入したけど　どのようにインテリアをコーディネートしたらいいかわからない人にも　ステージングカンパニーを利用されるのもいいと思います。
#fudosanamerica #アメリカホーム

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Closing Costについて　セラー編

Dec
7
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セラー（売り手）のClosing Costは以下のとおりです。
* Real Estate Commission
* Homeowner Title Insurance Premium
* Natural Hazard Disclosure Report Fee
* Document Preparation Fee for Deed
* Document Transfer Tax（$1.10 per $1,000 sales price)
* Any City Transfer /Conveyance Tax( according to contract)
* 存在するローンの返済の際にかかる費用
* Termite Inspection and work( according to contract)
* Home Warranty (according to contract)
* Tax Proration- 固定資産税の日割り払い　もしくは　固定資産税が未納の場合全額
* 未納である　HOAの支払い
* Homeowner's Association Document Fee
* その他未納である税金や抵当権など　それを処理するための事務費用
* Notary Fee
* Courier Fee
* Repair Cost

#fudosanamerica #アメリカホーム

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Closing Cost について　バイヤー編

Dec
5
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さて今回は　家を買う際のClosing Costについてお話します。　家の購入の際には　売値、買値　以外に　Closing Costというものが存在します。　
まずはバイヤー（購入者）のClosing Costは　以下のとおりです。
*.Title Insurance Premiums(Lender policy)
* Escrow fee
* Notary fees
* Recording charge for all documents in buyer's name
* HOA Transfer fee
* Inspection fee( property inspection etc)
* Fire Insurance premium for the first year
* Loan Fee
* Appraisal Fee
* Courier Fee
* City Transfer/ Conveyance Tax( According to contract)
* Tax Proration　（固定資産税の　日割り払い）
* Mortgage Proration（ローンの日割り払い）

All Cashで買う場合は　Loan Fee, Title Insurance Premiums, Appraisal Feeはかかりません。　また　一戸建てを購入の方は　HOA Transfer Feeはかかりません。
この中で一番費用がかかるのは　Loan Feeになりますので　ローンのプリアプルーブをとる際にこのLoan Feeについて先に聞いて置かれるのがいいと思います。　
Loan Fee には　Origination Fee, Processing fee, Credit report fee　などが含まれます。

地域によって　City Transfer Taxがかかります。　通常はセラーは払いますが　City of Redondo Beachはセラーとバイヤーと折半することが通例となっております。　Playa Vista　では　Private Transfer Taxがあり　これも折半することが多いです。
#fudosanamerica #アメリカホーム

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Supplemental Tax って？

Nov
1
thread
1月1日に住んでいた人のProperty Taxが　翌年の6月30日まで有効なので　途中で所有者が変わりますと、所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになります。　前の所有者と新しい所有者のProperty taxの差額を　Supplemental Taxといい、通常のProperty taxの請求書以外に送られてきます。　普通のProperty Taxの金額は　前の所有者の金額なので多分あなたが想像していたよりも安い金額だと思いますが　喜ばないでくださいね。　Supplementa taxをあわせた金額があなたの新しいProperty Taxです。　
例えば、　今年の2月に不動産を購入した場合、　その年の1月は前の所有者が住んでおりましたので　前の所有者の査定金額で　Property taxがきまり、　それを元にProperty tax billが10月くらいに送られてきます。　2月から来年の6月までの前の所有者とのProperty taxの差額が　Supplemental Taxです。　来年の1月はあなたが所有者なので　あなたの購入金額に基づいたProperty tax billが　来年の10月に送られるということになります。　購入時期によって異なりますので、　詳しくはお問い合わせください。　忘れずに期日までに支払ってくださいね。　延滞金がかかります。

家の所有者が変わらずとも　家のリモデルをしたり　家を立て直したりしたら　再度　家の評価額がかわります。　家が再査定されることになり、　この際もSupplemental Taxが発生します。
#fudosanamerica #fudosanterm #アメリカホーム #不動産用語

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Happy Halloween!

Oct
31
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Happy Halloween!
今日は10月31日　ハロウィンですね。　娘がまだ小学校の時期はこの日が娘にとって1年で1番大好きな日だといっておりました。　Trick or Treatといって仮装してお菓子をもらいにいき、ピローケースに一杯になったキャンデーを自慢げに持って帰り　友達といくつもらったかを数えていたものでした。　子どもたちにとっては今日は特別な日なのでしょう。

これからHoliday Seasonに入っていきます。　来月は感謝祭、　再来月はクリスマス！　不動産はバイヤーが少なくなるのでライバルが減って購入するのにはいい時期です。　
11月11日に不動産に関する税金のセミナーを開催しますので　是非ご参加ください。　年に一度のセミナーですので。
日時　　11月11日（土）　　10時から12時まで
場所　　Re/Max Estate Properties Torrance Office Training Center
23740 Hawthorne Blvd. Torrance, CA 90505
入り口は　南側のドアからになります。

明日は11月1日　Property Taxの　第一期の納税期限です。　遅くとも12月10日までには支払いましょう！　　12月10日までに支払えば延滞金はかかりません。

#fudosanamerica #アメリカホーム

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アメリカのGeneration と　不動産

Oct
12
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アメリカの人口の比率は6つの世代に別れます。
1.　G.I. Generation (1901−1924) 1.5% Age in 2017 : 93 & Older
2. Silent Generation (1925-1945) 11.4% Age in 2017: 72-92
3. Baby Boomers (1946-1964) 24.6% Age in 2017: 53-71
4. Generation X (1965-1976) 16% Age in 2017: 41-52
5. Millennials, Generation Y (1977-1994) 24.8% Age in 2017: 23-40
6. Generation Z (1995~) 24.4 % Age in 2016: 22 & under

これを見ると53歳以上の人口の比率は　37.5％と人口の3分の1以上を占めております。　特にBaby Boomers世代は　これから年金を受け取っていく世代で　不動産もダウンサイズする傾向があります。　ダウンサイズするときの理想の住まいは　階段がなく平屋で　2ベッドのガレージ付きが良いということになります。　　Generation Xでは子供を育てていく年代なので　大きな家が必要になります。　それぞれ世代によって住みたい家が異なるのだなぁと思いました。　学校区の良い高級住宅街ではどんどん大きな家が建てられています。　以前は3000sf以上ある家など殆どなかったのですが　今では4000sf　から　5000sfもある豪邸が建てられています。　　そうなると1000sfを以下の小さな　築60年の家は不要なのかとおもいきや、　こういう家を必要とする世代がいることを知り、　それなりに需要があるのだなぁと実感いたしました。　

日本と異なりアメリカは若い世代の人口比率が高いので　将来的にも不動産の需要は引き続きありますね。　いいことです！　
#fudosanamerica #アメリカホーム

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空調システムのメンテナンス

Aug
31
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air filter air filter
アメリカの家の空調はセントラルヒーターが主流です。　他には　壁についているWall Heaterというのもありますが　これは50年以上前の家によくあったもので最近の建物は　殆どがセントラルヒーターになっております。　セントラルヒーターの寿命は20−30年とされています。　これもメンテナンスをしっかりしていることで　寿命は伸びます。　最も簡単で必ずしなければならないメンテナンスと言うのはエアーフィルターの交換です。　ロスは気候がよく他の州に比べると空調システムを使う頻度がすくないので　ヒーターのみでしたら年に1度でもいいと思います。　エアコンも使われる場合は年に3〜4度は交換することをお勧めします。　汚れた空気を吸い込むことにより　ヒーター本体にダメージを与えます。　埃を沢山吸い込むとガスの不完全燃焼も起こりえます。　汚れた空気を吸い込んで暖かくした空気は汚れています。　アレルギーのある人は頻繁に交換したほうがいいですね。　エアーフィルターは10ドルほどで売られています。

中古物件を購入して　エアーフィルターが汚かった場合はダクトが汚れている可能性もあるので　ダクトクリーニングをするといいでしょう。　ダクトクリーニングもメンテナンスの一つです。　5年に一度はダクトクリーニングをするのがいいそうです。　

ちなみに、セントラルヒーティングシステムの家はすでにダクトが家中に通っているのでエアコンは簡単に取り付けられます。　

日本の空調システムは各部屋にエアコンが壁についていて使っている部屋だけ使うことができますが　アメリカのセントラルヒーティングシステムはガレージや屋根裏、クローゼットの中に本体のFurnace（ヒーター）があり、そこからダクトを通して温かい空気を各部屋に流し込みます。　各部屋についている空気が出てくるところをRegister と呼びます。　使わない部屋を暖めたり冷やしたりしたくない場合は　このRegisterを閉めることもできますし、カバーするものも売られています。　最近では　NestのようなLearning Thermostatが売られてきていますので　それを利用するのもいいでしょう。
#americanhome #fudosanamerica #maintenance

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