H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

カリフォルニア州不動産協会のコンベンションがありました。
毎年10月に州内の各都市で順番に開催されますが、今年はロングビーチ。
これは近い！ということで、2日間行ってきました。

1日目はプレイベントで、有料の講習会。
何コースかある中で私はコーチングのコースを選びました。
不動産業界には、売り上げ拡大をサポートするたくさんのコーチングプログラムがあり、それぞれの会社のコーチがグループやマンツーマンで毎週コーチングしています。
このコースは、各社のコーチが45分のセッションでマインドセッティングや具体的なエッセンスなどをスピーチするものでした。
ものすごく新しいものはありませんでしたが、各講師のお話は、自分のライフワークバランスや業務の優先順位を設定することの大切さと、それを日々のルーティンに落とし込むことを考えさせられるいい機会でした。

2日目はカンファレンスに半日ほど参加。
今回は特にSNSやインターネットのテック関係のセッションが多いのが特徴でした。
あるセッションのタイトルは、「Goodbye Newsfeed, Hello Micro-Stories」。
まさにSNSの世界では、これが真実ですね。
ある講師は、同じポストする情報でも、そこにストーリー性があるかが重要だと強調していました。結局は自分が手間暇かけて発信していくしかないのですね。
不動産だけでなくどのビジネスにも共通していることと思いますが、中身の面白い情報発信をどのように、効率よく、疲弊せずに続けられるかが課題だなと思いました。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

“ YES on PROP 5, NO on PROP 10 ” Protect Home Ownership

最近このサインを見かけたことがあるかもしれませんが、これはカリフォルニア州の新しい法律案の中で、
ホームオーナーにとって有利な投票を促すキャンペーン告知です。

11月6日は2018年のGeneral Electionの日ですが、PROPとはPropositionのこと。
この選挙では、自治体統治者の選出に加えて州政府の新しい法律について投票しますが、
その法律案がPropositionです。

私たちカリフォルニア州の不動産業界としては、ホームオーナーにとって有利な提案である

YES on PROP 5 = PROP 5 ［55歳以上の税制優遇］には賛成
NO on PROP 10 = PROP 10 ［レントコントロールについての新法案］には反対

を推奨していますが、ここでは「PROP 10」について解説させていただきます。

※PROP 5・賛成の記事はこちら（日本語）
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334672/2018yes-on-prop-5

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“NO on PROP 10” ［レントコントロールについての新法案］に反対する理由
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Proposition 10とは、現在いくつかのCityで施行されているレントコントロールについての変更案です。

カリフォルニア州のレントコントロールは1970年代から始まりましたが、家賃を一定の率以上
値上げできないという規定を定めた法案です。
ロサンゼルス周辺のCityでは、Los Angeles、Santa Monica、West Hollywoodで
制定されています。
※1年で値上げできる上限は仕事によって設定（2.9%～5%)

レントコントロールは、家賃が値上げられ過ぎないという、賃借人にとって有利な法律ですが
逆に投資物件のオーナーにとっては嬉しくない法律。
ただし、現在はこのレントコントロールのルールを制約する特別法案“Costa-Hawkins Act”が
1995年に制定されたので、以下の条件に制限されています。

１．2ユニット以上の物件に限る（一戸建て、コンドミニアム、タウンホームは対象外）
２．1978年以前の物件が対象だが、1995年より新しい物件は対象外
３．テナントが退去して空き室になった場合は、その部屋については市場賃料で募集しても良い

この特別法案があることで、投資物件を持つオーナーにとっては
将来、利回りを改善していける可能性が担保されています。

ところが、Proposition 10は、この“Costa-Hawkins”を撤廃することを提案したもの。

もしこれが可決されると、
１．一戸建て、コンドミニアム、タウンホームまでが、レントコントロールの対象になる可能性がある。
２．1995年より新しい物件も対象になる可能性がある。
３．テナントが退去した部屋も、同じ低いレートしか値上げできない可能性がある。

となり、アパートを保有する投資家にとって大打撃になることが予想されます。
また１、２にあるように、一戸建てやコンドミニアムなどにも適用される可能性があり、
今の自宅を将来何かの事情で貸し出すことになった場合も、レントコントロールの対象になります。

つまり、「自宅しか持ってないから関係ないわ」というホームオーナーにとっても
この法案の可決によって、レントコントロールの影響が重くのしかかってくるのです。

これが可決されると、直接の打撃を受けるアパートのオーナーは、当然保有の価値が
下がりますので、物件を売却する人が増え、買う人が少ないので価格が下落していくものと予測。
また、オーナーが物件のアップグレードにお金を掛けられなくなり、その地域の物件は老朽化が進む。
それに従って物件と街自体の資産価値も下がる可能性があるなど、ネガティブな
状況を引き起こすと予想されています。

私たちが所属するカリフォルニア州内の不動産協会はすべて、このPROP 10については
反対のキャンペーンを行っています。

有権者の方は、ご自身の資産価値にも影響するProposition 10には、
ぜひ「NO」への投票をお願いします！

Prop 10 の詳細（英語）
https://vig.cdn.sos.ca.gov/2018/general/pdf/prop10-title-summ-analysis.pdf

※各法案について解説された「Voter's Guide」（英語）
http://voterguide.sos.ca.gov/pdf/

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“ YES on PROP 5, NO on PROP 10 ” Protect Home Ownership

最近このサインを見かけた方もおられるかもしれませんが、この意味はご存知でしょうか？
これはカリフォルニア州の新しい法律案の中で、ホームオーナーにとって有利な投票を促す
キャンペーン告知です。

11月6日は2018年のGeneral Electionの日ですが、PROPとはPropositionのこと。
この選挙では、自治体統治者の選出に加えて州政府の新しい法律について投票しますが、
その法律案がPropositionです。

選挙の前には有権者の手元に各法案についてのガイドブックが送られ、賛成派と反対派の意見も
解説されます。それぞれのPropositionの賛成派と反対派が、“Yes”または“No”と掲げますので、
“Yes on XX”という表現で、法案についての意見をアピールするキャンペーンが展開されます。

さて、今回のカリフォルニア州のProposition（以下「PROP」）の中で、不動産関連の重要なものが、
「PROP 5」と「PROP 10」なのです。

そして私たち不動産業界としては、ホームオーナーにとって有利な提案である

YES on PROP 5 = PROP 5 ［55歳以上の税制優遇］には賛成
NO on PROP 10 = PROP 10 ［レントコントロールについての新法案］には反対

を推奨しています。

まず、PROP 5のポイントを解説させていただきます。

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“YES on PROP 5”［55歳以上の税制優遇］に賛成する理由
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Proposition 5とは、
「55歳以上の買い替えに有利な固定資産税の引継ぎを拡張する」法律案です。

つまりPROP 5は、現在施行されているProposition 60/90を拡張するというもので、これが可決されると
55歳以上のシニアが買い替えする際にはさらに有利になります。

※Proposition 60/90の拡張についての以前まとめた記事はこちら
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/318584/proposition-6090

現在、55歳以上の人が買い替えする際に、売却した自宅の固定資産税が低い場合は、
それを次に購入する物件の固定資産税に引き継ぐことができますが、主に以下の３点について
拡張することを提案しています。

１．物件価格
現状：購入する物件が売却する物件と同額か低い場合のみ
⇒変更案：購入する物件が高い場合もOKに

２．適応できる回数
現状：一生に1回
⇒変更案：何度でもOKに

３．対象のカウンティー
現状：カリフォルニア州内の11カウンティー
⇒変更案：カリフォルニア州内の全カウンティー

55歳からの買い替えにとって、さらに有利になる提案ですので、ぜひ可決してほしい法案ですね！
有権者の方は、ぜひProposition５には「YES」への投票をお願いします！

※Prop 5 の詳細（英語）
https://vig.cdn.sos.ca.gov/2018/general/pdf/prop5-title-summ-analysis.pdf

※各法案について解説された「Voter's Guide」（英語）
http://voterguide.sos.ca.gov/pdf/

※Prop 10 ・反対の記事はこちら（日本語）
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334674/2018no-on-prop-10

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地元の不動産協会（Beverly Hills Greater Los Angeles Association of Realtors）のグローバル委員会に所属していますが、隔月で「Global Table」というランチイベントを開催しています。
毎回、各国料理のレストランに集まってネットワーキングランチをするというもの。
この前は「ペルー料理」がテーマ。
担当の私が選んだのは、カルバーシティーにあるペルー料理店「Lonzo's Bread & Peruvian Eatery」。
Yelpのレビューなどをもとにピックアップしましたが、心配なのでまずは下見に行くと、ベーカリーと併設した小さなお店ですが、家族経営のようなアットホームな雰囲気。
メニューも写真入りでどれも美味しそうでしかもリーズナブルだったので、ここを選んで会をセットアップ。
当日は9名集まって下調べしたペルーの不動産情報をシェアしながらお料理をいただきました。
コミッティーメンバーのおススメでペルー料理の定番「Lomo Saltado Filet Mignon」を注文。お肉とお野菜がジューシーでとってもいい味付けで美味しかったです。
別のメンバーが頼んだシーフードも美味しそうでした。結構ピリ辛のグリーンソースはパンでもお料理にでもどちらに付けても抜群！ペルー料理もお米があるから私たちには馴染みやすいです。
ペーストリーも色々あったので、今度は試したいと思います。

Lonzo's Bread & Peruvian Eatery
https://www.yelp.com/biz/lonzos-bread-and-peruvian-eatery-culver-city

10804 Washington Blvd, Culver City, CA 90232
Phone number (310) 842-7876

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サンペドロの物件でお客様が無事お家を購入されました。
私はバイヤー側のエージェントで入りましたが、とてもスムーズな契約でした。
それはセラーさんがとても良い方々だったことが大きかったので、少しご紹介させて頂きます。

インスペクションの立ち合いの際、通常セラーは同席しませんが、お家を訪ねると在宅されていました。
セラーさんがいると、あれこれ話しづらい雰囲気になることもあるので一瞬とまどいましたが、「どうぞ自由に見てください」と歓迎ムードで迎えていただき、じっくりインスペクション。

インスペクションの後は、インスペクションレポートをもとに、セラーに対して修繕してほしいことをリクエストします。とてもきれいにメンテナンスしたお家だったので、リクエストする項目も少なく、その中でもマイナーなものを選んで提出しました。
通常はここでセラーから、これは対応するけどここまではしない、などと返答をもらい、これについて交渉します。
ところが書類を提出した翌日から、セラーさんはインスペクションレポートの内容を読んで、リクエスト項目だけでなく、こちらが出していない電気パネルの工事や床下の排気ダクトまで専門業者を手配して修理をしてくれました。

バイヤーさんのローンの進捗が遅れ気味でしたが、それについてもこちらがきちんと進めることを信用してくれて、修繕項目も予定通りすべて完了されました。
最終の物件チェックの際、セラーさんは引越し前の荷物出しの最中でしたが、鍵のコードやいくつかの使い方などをバイヤーさんに直接説明してくれました。

引き渡しの際にお家に行くと、室内に何十もの絵がかかっていたクギ穴もすべて完璧にパッチしてペイント済み、お掃除もバシッときれいにして、冷蔵庫にはビールを冷やして入れてくださってました。もちろん、鍵や色々な申し送り事項に電化製品の取り扱い説明書もまとめてあり、何かセラーさん宛の郵便物が来た時にバイヤーさんに送っていただけるよう、新しい住所を書いた封筒とその郵送に使う充分な切手まで置いてありました。

「立つ鳥跡を濁さず」ではありませんが、何と美しい引渡しでしょう！
セラーさんのお人柄がにじみ出る数々の行為に感動しました。
自分もこうありたいと思いました。

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ホームオーナーにとって、忘れてはならないのが固定資産税。
毎年10月ごろになると、CountyのTax Officeから郵送で固定資産税のBillが届きますが
支払いの期限や方法についてまとめておきます。

１．プロパティータックスは7月~6月が設定期間

アメリカのプロパティータックスの設定期間は、毎年7月1日から6月30日までです。
その年の1月1日時点のタックスの評価額をベースに固定資産税が計算され、
10月ごろに各ホームオーナーの手元に請求書（Bill）が届きます。

支払いは２回に分けて期限が設けられていて、それぞれ期限より支払いが遅れると
ペナルティーが発生します。

固定資産税のタックスイヤー：7月1日～6月30日
固定資産税の評価の時期：1月1日
支払の期限：第一期　12月10日まで
　　　　　　　　第二期　4月10日まで
固定資産税の計算：固定資産税評価額の約1.25％（ロサンゼルス周辺の場合）
新たに物件を購入した場合は、その購入価格が固定資産税評価額になります。

２．支払い方法とオンラインでのチェック方法

手元に郵送されるBillにあるバウチャーを利用して、小切手で支払うことも可能です。
小切手送付の際は、メモ欄にAIN（固定資産税番号）と住所を記載しておかれることをお勧めします。
クレジットカードやデビットカードでも支払いできますが、手数料がかかりますのでご注意ください。

オンラインでも、以下の方法で金額を確認することが可能です。

Los Angeles Countyのウェブサイト
http://www.lacountypropertytax.com/portal/contactus/paymentinfo.aspx#PayOnline

（１）文章の1行目にある“How much are my property taxes?”のリンク先のページを開けます。
※直接のリンクアドレスはこちらです。https://vcheck.ttc.lacounty.gov/

（２）ページの一番下にあるRobotでないことをチェックして、次のページに行き、左上にある
Property Tax Inquiry/One Time Paymentをクリックします。

（３）物件のAIN（固定資産税番号）を入力して、「Inquiry Only」
をクリックすると、現在請求されているProperty Taxの金額が表示されます。

３．FAQ
いくつかのFAQをお作りしましたのでご参照ください。

Q１．支払いを一度に払っても良いか？
一度に払ってもOK。期限を遅れない限りは、2回に分けて年内中に支払うことも可能です。
その年のタックスリターンの状況によっては、第二期分を年内に支払うほうが有利なこともあります。
（会計士さんとご相談ください）

Q２．届いたBillに違う人の名前が入っているが、自分は払わなくてもいいか？
固定資産税のBillはその年の1月の情報で出されますので、10月までに不動産を購入された場合
ご自分の名前がBillに記載されていないことがあります。
それでも支払いの義務はありますので、ご準備ください。

Q３．Billに記載されている額が購入した金額から計算した予想額より安い。
これも前のオーナーの固定資産税をベースに一旦計算されていますので、安い場合があります。
でも、固定資産税は購入価格の約1.25％くらいになりますので、その差額については
後日Supplemental Taｘという形で追加額が計算されて送られてきます。


何かご不明な点があればアシストさせて頂きますので、ご連絡ください。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
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アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
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アメリカの母の日はいつもブランチを食べに行きます。
今回はレドンドビーチにあるイタリアンカフェ「ROMANAROMA」。
外のパティオ席を確保して、バルーンなどで少しデコレーション。
お店はイタリア人のオーナーが、イタリアのアットホームなローカルカフェのもてなしと作り立ての美味しいペイストリーとコーヒーを提供したいと開いたお店。
オシャレなお店のケースにはフレッシュなサンドイッチやパンが並び、スタッフもフレンドリー。
義母を囲んで楽しいひと時を過ごしました。

ROMANAROMA, Italian Gran Caffé
https://www.romanaroma.com/
901 N Catalina Ave, suite 100
Redondo Beach, CA 90277
Phone number (310) 318-1746

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老後を日本で過ごしたい方や、ご両親が日本で老後を 過ごしておられる方に
必見のセミナーを開催いたします。

今回は、将来の財産管理に備えて「成年後見制度」を中心にご紹介 いたします。
ご興味ございましたら、ぜひご参加ください。

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老後は日本？アメリカ？
認知症などで判断能力がなくなった親のお金の管理はどうする？

日本の財産管理と「 成年後見制度」セミナー

日本に帰国を考える方や高齢のご両親が日本にいる方にとって重要 な「成年後見制度」。
この分野に詳しい日本からの講師が、詳しくご説明いたします。
アメリカの家の処分やリタイア後の住み替えについて、シニア不動 産スペシャリストが解説します。
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1) 5月4日（金）6:30pm～9:00pm
2) 5月5日（土）9:30am～12:00pm
RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505

3) 5月5日（土）2:30pm～5:00pm
RE/MAX マリナデルレイオフィス
124 Washington Blvd., Marina del Rey CA 90292
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■講師：
東向勲／日本ライフパートナーズ協会・代表理事
西川ノーマン裕子／RE/MAX Estate Properties

■参加費： 1人10ドル（各回参加につき）※ペア割引：2人で15ドル

■申込み：info@H2Nusa.com　または （310）951-8233　（西川）

■RSVP：先着順（定員30名になり次第締め切り）
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■内容：
第１部
「日本へ帰国する時の住まいは、購入・賃貸・老人ホーム？」

講師：　RE/MAX不動産　西川ノーマン裕子
リタイア後は医療や車の運転を考えると心配なので日本へ帰国したい。
今の自宅の処分はどうするか？日本では買う、借りるか？
日本で取材した積水ハウスグループのシニア向け賃貸住宅もレポー トします。

第２部
老後のお金の管理に備える
「日本の財産管理・成年後見制度」

講師：　日本ライフパートナーズ協会　東向勲
医療や介護制度が充実している日本でリタイア後の生活を送りたい 方が多い中、
判断能力がなくなった時に、財産管理を頼める親族がいないことも 。
また、日本のご両親が認知症や介護が必要なのに、アメリカから手配や管理が
できない。こういった場合に重要な「成年後見制度」について詳しく解説します。

フライアのダウンロードはこちら
http://jp.bloguru.com/files/7e07bf26924e2a03599e6152954df695


■主催　 日本ライフパートナーズ協会、H2N

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遠路、友達がロサンゼルスに来たので、一緒にサウスベイを一回り。
彼らが滞在したのはハモサビーチだったのでそちらへチェックインの後
少しブラブラしました。

英語でHermosa Beachと綴りますが、これはスペイン語から来た言葉だそうです。
ロサンゼルス空港から北部は、サンタモニカ、ベニスビーチなど観光地としても
有名な場所ですが、空港から南側は落ち着いた地元の人が集うビーチシティー。
北から、マンハッタンビーチ、ハモサビーチ、レドンドビーチと続きますが
この中のハモサビーチは比較的若者が多いエリアな感じで、スポーツバーや
レストランが集まっています。

広大な砂浜のビーチはのんびり散歩やジョギングを楽しめ、また北部とは
違った落ち着いた雰囲気です。
この日は平日で波が穏やかだったのでサーファーはいませんでしたが、
サーフィンにも人気のビーチなので、それを目当てにこの地域に住む人も多いです。
1つ有名なスタンディングコメディーのお店「Comedy and Magic Club」があります。
http://comedyandmagicclub.com/

ここはコメディアンでテレビ番組のホストなども務めるJay Lenoが、いつも
ここでショーをしてジョークを磨き上げたという思い施。
あれだけ有名になった今も、時々Jayが登壇しています。

またハモサビーチには、映画「LA LA LAND」の舞台になったジャズバー「The Lighthouse Cafe」
もあります。
映画で一躍有名になったため、結構混んでいるそうです。
私はまだ行ったことがありませんが、次回は覗いてみたいと思います。

The Lighthouse Cafe
30 Pier Avenue Hermosa Beach, CA 90254
310 376-9833
http://www.thelighthousecafe.net/la_la_land.html

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義母はイスラエル人ですが、80代になった今もゲストを家に呼んで
手料理をふるまう人です。

この日は、遠路LAを訪れた彼女の友人と、義姉の誕生日のお祝いの
ディナーに招いてくれました。

地中海の料理と言えば、ハマス（Hummus）。
ひよこ豆（Garbanzo beans）とごまペースト（Tahini) をすりつぶして
味付けしたディップで、ピタパンや野菜スティックで食べますが、
これがヘルシーではまるお味。いつも義母のところに来るとこれを出してくれます。
そしてこれもディップ系ですが、ナスを焼いてすりつぶしたペースト（Eggplant caviar）が、
ピリ辛で美味しく、そのほかカリフラワー、チーズ、キャベツの酢漬けなども併せて、
ワインがすすみむ前菜の数々でした。

メインディッシュはサーモン。
欧米の料理はオーブンをうまく使いこなして作るものが多いですが、
とてもしっとり柔らかい身がジューシーに焼きあがっていて、
シンプルな塩コショウとガーリック味を楽しませてもらいました。

ロサンゼルスにいると、各国の家庭料理が楽しめるのが贅沢だなぁと思います。

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