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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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RecastとRefinanceの違いは?

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RecastとRefinanceの違いは?
Refinanceはご存知のようにローンを借り換えて金利を下げたり、
Cashを引き出したりすることですが、Recastという方法で支払いを
下げることも可能です。Recastは元本を減らして再度ローンを計算しなおす
ことを言います。これによりローンの金利、タームは変わりませんが、減った
元本で計算しなおすので、毎月の支払いが減ります。 
この点ではリファイナンスと同様の効果があり、手数料は$200−$300で
済みます。
#fudosanamerica #ローン

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Credit ReportのFico Scoreの決まり方

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スコアーは以下の5つの要因で決まり、
また割合は以下の様になります。

35%:支払いの履歴 
30%:クレジットカードなどの残高
15%:クレジットヒストリーの長さ 
10%:短期間に多くのクレジットを申し込むとスコアーが落ちる。
10%:種類の違うクレジットやカードを持つほうがスコアーが上がる。
    (車のローン、クレジットカード、住宅ローン、など)
クレジットカードの場合は上限の20%以上の残高を持ち越すとスコアーに
影響します。
#fudosanamerica #クレジットスコア #クレジットレポート

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RePipe のコスト

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ピンホールリークがあった時 Plumberに来てもらい修理しますが その時はパイプを一本取り替えてくれるのではなく その箇所のみ切り取って修理します。 そのため一度ピンホールリークで修理したのと同じパイプにまたピンホールリークが起こることもあります。 一本全部取り替えてくれればと思うのは私だけでしょうか? Type LのCopper Pipeだと寿命は50年ほどあるといわれていますが 建て売り物件などはコストが抑えられているのもあり Type Mが使われていることが多いので 築30年すぎるとピンホールリークが多発します。

すべてのWater Pipeを取り替えることをRePipingといいます。 
そこで 2フルバスとハーフバスで見積もりをとってみました。
REPIPE 1 という業者の見積もりです。 この見積もりには壁の修復、フォーセットの取り付けまで含まれております。 
Copper L を使う場合は $9300
PEXーA(最高グレード) を使う場合で $7300 でした。

Copper−50 years limited manufactures warranty
Type A PEX -an estimated life-span of 150 years

このお値段高いと思うか安いと思うか。 見えないところのアップグレードですが ピンホールリークを心配する必要はなくなります。 もちろん 家の売買のときに一番気にかかる壁の中のパイプですので 売却の際にもこのアップグレードはバイヤーにとってはとても魅力的になるはずです。

私は長期間 家を空けるときは水の元栓を閉じてでかけます。 不在時にピンホールリークが起きて家中が水浸しになったという話もよく聞きますので。 長期不在の場合はWater HeaterもVacationかオフにしておいたほうが安全ですね。

#fudosanamerica #waterleak #repipe #maintenance

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水漏れについて

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水漏れって嫌ですね。 水漏れを放置しているとカビが発生します。 カビは健康に害をもたらします。そのため、家の売買においてカビ(Mold)は非常に神経質になる問題です。 ですのでカビの発生を防ぐためにも水漏れは早期に発見し修理することが何よりも重要です。

さて水漏れがあったときの対応の仕方ですが、大きく分けて2つ 
1 水が絶えず漏れている場合はWater Pipe(浄水パイプ)を疑います。

     すぐに水道の元栓を閉める。 すぐにPlumberを呼んでしらべてもらう。

2 たまに水が漏れる場合はDrain Pipe(排水管)を疑います。

     漏れがあるところの近くに排水管が通っていないかを調べます。 多くの場合 排水管のつなぎ目が緩んでいる場合が多いです。 他にはバスタブのお湯をはった際に排水溝ではなく上部にあるお湯抜きの穴がきちんと排水管につながっていなかったりしてお風呂のお湯をためたときのみに水漏れするケースを良く聞きます。 キッチンのシンクの下の水漏れの多くは排水管のつなぎ目が緩んでいる場合が多いです。 何れにせよPlumberを呼び修理してもらいます。

排水管に関しては排水管が詰まって流れず 水が溢れてくる場合もあります。 つまりを防ぐためにも定期的に 排水管のクリーニングをしているとつまりを防げます。


#fudosanamerica #maintenance #waterleak #水漏れ #メンテナンス

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Water Pipeについて

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Water Pipeとは文字通り浄水を運ぶパイプのことです。家の壁の中や床下には浄水を運ぶパイプが走っています。 普通のお水のパイプとWater heaterから送られるお湯のパイプです。 このパイプはCopperでできているのが多いです。 Copper Pipeには大きくわけて2つのタイプがあり、分厚目のLタイプ(0.040inch) 少し薄いM(0.028inch)タイプがあります。コンドミニアムなどは経費などの面からこの薄いタイプのパイプが使われていることが多く パイプの劣化によりピンホールリークによる水漏れが多発しております。特にお湯のパイプは外気の気温の変化により水滴ができてそれが錆びて腐食しピンホールができるのです。

すべてのものには寿命があり パイプも30年ほどたつと劣化がひどくなり ピンホールリークによる水漏れをよく聞きます。 壁の中にあるパイプからのリークなので気がついたときにはすでに壁にダメージがあり、 ピンホールリークを修理するより壁の修理のほうが高くなります。 コンドミニアムなど隣の家と隣接している場合 ピンホールの位置が自分の家ではなく隣の家に向かって穴が空いていた場合は隣の家にダメージを与えてしまいます。 そんなわけでコンドなどに住む方には HO6というInteriorをカバーする保険に入っていただくことを強くおすすめしているわけです。一戸建ての住宅で基礎が上がって建てられている Raised foundation の場合はパイプは家の下に通っていることがあり 気が付かない間に水漏れを起こしていることも多々あります。 急に水道代が上がったときなどは家の下を見てみましょう。

Water Pipeは絶えず水がこのパイプを通っているので 万が一このパイプに小さな穴が空いたら水は漏れ続けます。 気がついたらすぐに水の元栓を閉じるしか方法はありません。 それでもパイプの中にある水はその穴から出ていきます。

さて最近では Copper Pipe以外にPVC Pipeが普及してきております。 PVC PipeはCopper Pipeと違って腐食によるピンホールリンクがないからです。
その他に 従来のパイプの中をコーティングする E-Pipeというのもあります。 これはパイプの中をコーティングすることによってピンホールリークを防ぎます。 壁を壊してパイプを取り替えることなく1日でコーティングでき 最低でも10年の保証がついています。




#fudosanamerica #maintenance #waterpipe #水漏れ

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Garage のリモコンについて

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ガレージのリモコンは自分でも余分に作ることができます。 
最新の車には自分のリモコンのコードを覚えさせることができる機能がついていますので リモコンを作る必要はありませんし また最新のものでしたらアプリでガレージを開けることもできます。 

さてリモコンの余分に作るためには Garage Openerと同じメーカーのリモコンを購入します。 あとはGarage Openerのマニュアルを参照して作ります。
通常はOpener本体にLearning ボタンがついているのでそこを押してリモコンに覚えさせます。 メーカーや機種によって異なりますので マニュアルをみてくださいね。

#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #garagedoor

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Garage Door Opener について

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ガレージドアーを開ける機械をGarage Openerと呼びます。
以前はTilt upと言って一枚板のガレージドアーを上げていましたが、 近年はRole up式のドアが主流です。
昔はガレージオープナーのリモコンのコードはマニュアルでコードを設定していて、 たまに同じ番号の家があれば その家のガレージが空いてしまうという怖い話もありましたが、最新のGarage Door Openerは 開け締めのたびに周波数を変えるというふうにSecurityがアップされ、 最近では自分の携帯にアプリを設定して家にいなくてもガレージが開けられたりするようなものを出てきております。

https://www.youtube.com/watch?v=GgdzEYKpGXw 
#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #リモデル #garagedoor

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Garage Door について

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アメリカの家にはガレージは通常はついています。 古い家1950年代以前のものは1台分のガレージしかない家もありますが 普通は2台用のガレージがついています。 昔はオープナーがなくガレージは手動で開け締めをしておりました。 1980年代ころから一般の住宅にもガレージオープナーいうものが使われはじめました。1990年くらいまではガレージは一枚の大きな木のパネルでできていましたが近年はパネル式のアルミやスティールでできたドアでロールアップして巻き上げられるようにして開くようになりました。

古いタイプのガレージドアから新しいタイプのガレージドアに取り替えるコストは素材にもよりますが ガレージドアパネルとガレージオープナーを含めると$1500−$2000くらいです。 ガレージドアパネルの種類については以下にまとめますが、 ドアにInsulationをつけるとお値段は高くなります。 極寒のないカリフォルニアですので Insulationを付ける必要はあまりないとおもいますが。

ガレージドアの種類
1. Wood   高級感があるが 重い。 傷みやすい
2. Steel   丈夫 メンテナンスが楽 
3. Aluminum   Steelより軽いがその分凹みやすい。 メンテナンスが楽
4. Fiberglass  最近人気がでてきた半透明のガレージ 海風などに強く、 軽い素材でできている
#fudosanamerica #アメリカンホーム #リモデル #garagedoor

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フローリングの種類 5 Carpet

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フローリングの種類 5 Car...
Carpetは非常によく知られた種類なので説明の必要はないと思いますが フロアーの種類の中で一番安くで交換できます。
カーペットはまた、暖かく、柔らかく、そして静かで、ベッドルームやリビングルーム、ファミリールームには多くの住宅所有者に好まれています。一般的にカーペットは汚れやすいのでキッチンやお風呂場にはあまり使われません。 
家のカーペットを選ぶときは色と素材を重視します。 家ではニュートラルな自然な色が適しております。 商業物件ですと汚れの目立たない濃い色がおおいです。 
カーペットのお値段も安いのから高級なものまでいろいろとあります。 やはりお値段と丈夫さは比例しています。
以前は各部屋に異なる色 素材のカーペットを使っていることもありましたが 今はすべての部屋は同じカーペットを使うのが普通です。 
カーペットは毛足の短いタイプからループ状になったバーバータイプ、毛足の長いタイプと種類も豊富です。
カーペットの寿命は使い方次第ですが 毎年カーペットっクリーニングをしていればかなり持ちます。 
#fudosanamerica #リモデル #フロアー #アメリカホーム #カーペット #americanhome

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フローリングの種類4 Laminate Floor

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フローリングの種類4 Lami...
Laminate FlooringというのはHardwood Flooringの低コスト版です。 木材パルプと樹脂でできており、本物の木材によく似ていますが、目の肥えた人は違いを見分けることができます。ラミネートは、MapleやCherryのような伝統的なハードウッドから最近ではFrench Oakと言われる幅広のハードウッドのスタイルまであります。
これより上質のものがEngineer wood flooringというもので これは上の表面は本当の木が使われていますがその下は合板でできております。
これはLaminateとHardwoodの中間に属しますがLaminateより高級感があり Hardwoodより手入れが簡単で耐久性あります。 お値段もLaminateとHardwoodの中間くらいです。

HardwoodとはことなりLaminate flooringは傷や摩耗した場合は修復が不可能です。 基本的に湿気や汚れに強いですが 板と板の間は湿気に弱く水漏れなどがひどい場合は交換するしか方法はありません。
#fudosanamerica #リモデル #フロアー #アメリカホーム #ラミネートフロアー #americanhome

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