＜MR職人・生涯現役の鬼軍曹＞

＜三現主義！＞

Jan

11

小生は昭和41年1月に不動産会社に就職して・以来50数年業界を中心に活動している。
最近数年は、体調も良くないので休職中・
最初に教えられたのは＜三現主義＞・現場（現地）に行って‥現状を見て（把握）・・現実的な判断をする・・
即上司に連絡する～もしくは帰社してから報告する。
以後社員教育等で講師をするとき・・現在でも若手には・・くどいくらいアドバイスしている。

最近は、スマホを含み写真や資料が簡単に遅れるので完成状況を送って終了が多くなっているようだ。
昔は＜不動産屋・見て来たような嘘を言う＞と言われたベテランがいた・契約をしたのは良いが後日クレームがついて多額の補償騒ぎになったこともある。

一昨日・南多摩住まいセンターに再三要求していた・不法駐車の件で現地状況を確認した。センターの職員は来ない・・下請けのJS管理主任と二人で確認・
＊鍵の無くなっていた車止めの数か所には設置されいたが・・チェーンとの取り付け不十分が数か所で見られた。

主任の説明では・誰も完了後の検査をしていない・業者の報告写真で処理をしている・・
あきれ果ててがっかりした・
URのトップに要望書を提出して・上からの支持でなければ動かない組織らしい。

不法駐車の削減案
＜車止め改修＞
１）　ホールを掃除する・・土砂や石ころ等で埋まっているところがみられる。
２）　鍵・チェーンの取り付け・改善・・鍵はチェーンの最先端いに取り付けて
ロックしたときに持ち上がらないようにする
３）　３－５号棟入り口が好例なので・そのような看板類の取り付け
４）　１８０か所の掲示板に警告書の貼り付け

＜進入者への注意指導事項＞
１）管理事務所で鍵他を渡すときに必ず注意する・
介護を受けている家族や宅配業者の便利に協力して解錠しているケースがみられる・業者が施錠しないで放置される。
２）工事業者・許可を受けた介護業者に立てかけ・放置が多い・短時間でも元に戻すよう指導・・解錠したものが必ず帰りに施錠する。
３）ダッシュボードに行く先・連絡の電話を掲示を義務付ける
４）時々担当者が巡回・違反者のワイパー等に警告書を貼る
５）不正に鍵のコピーをした者・使用者の洗い出し・・

＜青空駐車の撤廃＞
＊高尾警察他と連携して取り締まり方法の検討
＊サポーターの採用（住民他）

#不動産コンサルタント #団地情報

＜幻の長沼団地＞

Nov

26

　＜計画図～右下が長沼駅方面＞

　＜社長と私が陳情したニュース＞

体調も今一・天候も不安定なので・何年も気になっていた多くの書類の整理をしている。

最初に・・昭和４４年～４５年・・京王線長沼駅至近の＜山林買収＞・・

駅から入口まで４分～約１６万平米の山林を買収して～５００区画余りの住宅団地計画・・

北傾斜ですが・八王子市市街地～浅川が眼下に眺められる抜群の眺望です・・

零細企業の３０歳の青年社長（MR職人）が、地上げした大型物件でした。

丁度都市計画の線引きで＜調整区域＞に編入され大騒ぎ・・市内でも数か所が対象になり各社が陳情合戦した・・

長沼山林を買収した会社も＜前都知事の実弟・参議院副議長の安井兼さん＞の紹介状を持参して＜八王子市役所・植竹市長＞を訪問・陳情した・・

私も社長にお供して同席・・助役を交えて話をした・・

市長の話では、各社からの陳情ラッシュで困り果てていた・・

並行して市内各所で陳情している業者とも協議・・市役所当局にも数回訪問したが難しそうなので・方針を変更した。

社長から・せっかく紹介してもらって・残念だが分譲を諦めて東京都に買い上げ申請をするので了解してくれ・・

＜近郊緑地域＞に指定されていたので・某大物代議士の紹介で・＜美濃部都知事＞に直談判・・
とんとん拍子に話が弾み未買収の一部をも含め・・買収業務が終わった・・

数年後に整備され＜都立長沼公園＞に衣替えした・・

５０年くらい前の業務だが・近くを通るたびに・私の不運を象徴する＜幻の長沼団地＞・無念さが蘇える。

京王線長沼駅ホームからは、今の時期でも緑の森全体が見渡せる。

#不動産コンサルタント

＜マンション管理士＞

Oct

2

マンション管理センターから毎月１日にニュースレターが送られてくる。
現役で業務はしていないが、人間関係で参考になるニュースも多いので保存している。

NO２２３号から
マンションでは、多様な居住者が１つのコミュニティを形成して暮らしているわけですから、どうしてもトラブルや紛争が生ずることがあります。

その場合、話し合いなどを通じて解決されているのが大半だとしても、争いが先鋭化すると訴訟にまで発展してしまうこともままあります。

逆にいえば、裁判になるような事例は決して特異なものではなく、日常のトラブルの延長線上にあるといえます。
　
判例を知ることは、そうした当事者間の争いを裁判官という第三者がどのように判断したかを知るよりどころとなります。

マンション内でトラブルの芽が生じたようなときに、類似の事例の裁判例が見つかる場合も多くあります。

もちろん、判例は特定の事案における判断ですから活用に制約はありますが、
トラブル解決の方向性が見え、大きな争いに至らずに済むことも期待できます。

気をつけなければいけないのは、判例は裁判官によって真逆の結論が出ることもある。

私生活でも、一方から聞いた意見を鵜呑みにすると酷い目にあうことがある。
聞き役の小生が発したなどと言われて困惑することもある。

一度口から出た言葉は飲み込めない・・沈黙は＜金＞です。

#不動産コンサルタント

＜鬼軍曹！＞

Jul

29

小生のブログルのタイトルは＜生涯現役の鬼軍曹＞です。
＜鬼軍曹＞を、HPで検索したら
●　　新入りや若手を鬼のように厳しくしごく人のことを、軍隊の軍曹に例えたものである。
●　　実際、日本の自衛隊においても教育隊や高等工科学校では軍曹が「班長」として新人達を厳しく指導している。

小生が＜鬼軍曹＞と呼ばれだしたのは・・
３０歳前後・各地で地上げ行為（土地買収）で、たびたび訪問した地主さんたちは＜戦争体験者＞が多く＜肝心な話＞はそこそこで・戦地での苦労話を耳にタコができるほど聞かされた。

●　　理由もなく上等兵から往復ビンタ・人間扱いでなかった
●　　軍曹は神様・・集団を率いていたので恐ろしい人だった・

あなたは若いが、粘り強く通ってきて・段々に＜真綿で首を絞めてくる＞戦地の＜鬼軍曹＞より怖い人だ・・
小生自身は夢中で＜全身全霊・全力投球の姿勢だったので＞・・迫力があったらしい。

自分では意識していないが・・その筋のトップと交渉妥結後に・あなたは、鉄仮面の癖に＜殺気立っている＞恐ろしい奴だ・と評された。・

いつの間にか・陰口ではなく友人たちからも＜鬼軍曹＞と冷やかされるようになった・・

自分としては、違和感や抵抗もなく＜誇り高き地上げ屋＞と自負して＜鬼軍曹＞と呼ばれるのは＜勲章＞だと考えている・・

子供たちは、中学生の頃に友人から・お前のお父さんは＜ヤーさん？＞と勘違いされて困惑していたようだ・・

#不動産コンサルタント

＜二次会の効果＞

Jun

2

３１日の八王子合同法律事務所のパーティー・昨日の多摩自治協の総会で、終了後の２次会に参加した。
八王子は有料で３５００円なので２０数名・自治協は無料なので１００名以上

八王子で、自己紹介の時に持論を述べた。
２次会に参加すると人的な交流ができる。
同業者の集まりでは、得意な業務や地域の実情・経験や新規の計画等等多くの話を聞くことができ・仕事にもつながる。

異業種交流会などでは、想像もできなかった実情なども教えてもらえる。
連携して新しい事業も考えられる。

特に専門職の人は＜井の中の蛙‥＞になりがちなので、積極的に参加すると得るものが大と考えている。

ネットで何事も検索できる時代だが・・対面に慣れていない種族は・己を主張することが多く、交渉・調整がができない人が増えている。

海千山千も善し悪しだが・強者になるには多くの人と交流することをお勧めします。

わが国でも中国人・インド人他の外国人の社長も増えているので・遠慮をしていると大変なことになる。

先般の市議選で一緒に行動した人や議員団の代表からも、良いこと言ってくれた・・お褒めの言葉をいただいた。

#不動産コンサルタント

＜鬼軍曹の由来！＞

May

25

ブログを始めたのが２００５年・MR職人～＜生涯現役の鬼軍曹＞のタイトルで投稿している。

パソコンがが故障した１０年頃の投稿記録の大半が、単純なミスで消去してしまった。
同じころワープロも処分したさいに大半のカセットも処分・大切な交渉記録もなくした。

残された紙の記録をスキャンして編集を始めたが・教科書通り上手くいかず苦戦している。

＜鬼軍曹＞を、検索したら
●　　新入りや若手を鬼のように厳しくしごく人のことを、軍隊の軍曹に例えたものである。
＊　　実際、日本の自衛隊においても教育隊や高等工科学校では軍曹が「班長」として新人達を厳しく指導している。

小生が＜鬼軍曹＞と呼ばれだしたのは・・
３０歳前後・各地で地上げ行為（土地買収）で、たびたび訪問した地主さんたちは＜戦争体験者＞が多く＜肝心な話＞はそこそこで・戦地での苦労話を耳にタコができるほど聞かされた。

＊　　理由もなく上等兵から往復ビンタ・人間扱いでなかった
＊　軍曹は神様・・集団を率いていたので恐ろしい人だった・

あなたは若いが、粘り強く通ってきて・段々に＜真綿で首を絞めてくる＞戦地の＜鬼軍曹＞より怖い人だ・・
小生は夢中で＜全身全霊・全力投球の姿勢だったので＞・迫力があったらしい

自分では意識していないが・その筋のトップと交渉妥結後に・あなたは、鉄仮面の癖に＜殺気立っている＞恐ろしい奴だとも評された。
微笑しているのに＜目が笑っていない＞

いつの間にか・陰口ではなく友人たちからも＜鬼軍曹＞と冷やかされるようになった。
自らは、違和感や抵抗感もない＜誇り高き地上げ屋＞と自負し～鬼軍曹＞と呼ばれるのは＜勲章＞の一つだと考えている。

子どもたちは、同級生たちから・お前のお父さんは＜ヤーさん？＞と勘違いされて困惑していたようだ。
バブルの頃は、その筋の人たちの強引な交渉や・不法の占有などが多く社会問題になり法律も改正された。

現在の自衛隊では＜軍曹＞の名称がなくなった。

#不動産コンサルタント

＜幻の住宅団地？＞

May

20

昨晩からの雨・外出もできないので骨休み・以前から気になっていた大量の古い資料の整理を始めた。

３０代前半・自分でも考えられないくらいの馬力で行動していた。
荒法師・壊し屋などと批判されたが。、行政のトップからは信頼されて可愛がってもらった。

牛久町の宮本町長や双葉町の中島町長他、どこへ行っても息子さん達が同年代だったのが原因だったようだ。

昭和４８年・牛久町の工業団地買収時に、公社の職員から隣の村（伊奈村・現在の常総市）で、住宅団地予定地の買収交渉が行き詰まっている・・検討できないかな？と言われた。

直ぐに村出身の県会議員を紹介してもらい・詳細の説明を受けた。
村の南部地区でゴルフ場に隣接した平坦な山林・・

成田空港にも近いので全日空不動産を中心としたグループが、交渉を始めたが
難航していた。

早速牛久町で共同事業をしていた＜日本機械土木（奈良建設）＞を、案内・
会社は、牛久の現場とも近いので乗り気になり早晩に奈良社長が現地を視察・
地元選出の県会議員とも気が合って即決断。

約７０万坪の住宅団地のマスタープランを作成・・
小生がチームを主導して・法務局他で調査・・
地主台帳や部落別リスト他を準備して部落ごとに説明会を開催・

村当局（村長）と県議の中が今一だったのが懸念材料だったが、走り回って同意を得た。

現地に宿泊できる仮事務所を設置して買収業務は順調にスタートしたが、社員たちは、休日になると横浜方面の自宅に帰ってしまう。

地主の半数以上は、会社員で平日の交渉は難しい・休日でないと交渉が進まないので休日変更を、言うと一斉に反発してきてサポタージュ・・

本社からしばらく社員にやらせてみるから降りてくれと言われた。
半年後？上層部から買収がうまくいかないので状況を確認して助言してもらいたい。

１週間泊りがけで主要地主や村当局と調整・・レポートをまとめた。
７０万坪全面買収は困難なので代替え用地地区・区画整理地区・沿道付近の単価調整・・

メンバーの交代で再スタートを始めたら間もなく＜オイルショック＞で事業中断・・１０数万坪契約・仮登記・どのようになったのかわからない・

横浜駅西口地域や新横浜本社付近・・大阪府郊外の住宅団地予定地・多額の負債を重ねた会社は、２代目社長がつぶして別の組織になった。

先ほど・常総市の地図を見ると対象地域には造成された箇所がない。

小生は度々発言してきたが＜囲碁の陣取り＞と同様に・・天道虫は買収が行き詰まる・・最小でもブロック状態でないと代替え用地にもならない。
ブロックとブロックを繋ぎながら穴を埋めていくのがベターです。

昭和４４年・長沼町・幻の住宅団地（都立長沼公園）に始まり・オイルショックで消滅した大規模なプロジェクト・・
いつも、最後の最後に空砲に終わり損害を被った。

結果として１０００人以上の方と契約業務も体験・・立ち退きや交渉土地買収・多くの人が敬遠する業務を、任せてもらったのが大きな財産になっている。

周辺からは、無表情の鉄仮面と揶揄されるが、少々のことではビビらない。

#不動産コンサルタント

＜最後の更新＞

May

8

８０歳になったら全ての資格は更新しないと決めています。

最後の資格証(管理業務主任者)が届きました。

令和６年４月２６日まで有効・・寿命と追いかけっこです。

小生の居住するUR館ヶ丘団地は、八王子市内で最も高齢化が進んでいます。

人口３０００人余・・平均寿命が７０歳を超え・・高齢化率５６％・・半数が後期高齢者(７５歳以上）　約８５０人で小生はちょうど中間に存在している？

#不動産コンサルタント

<今回が最後になりました・NO２＞

Apr

25

２３日投稿＜マンション管理士証＞が届いた。
本証有効期限・　２０２４年（平成３６年）３月３１日
交付年月日・　平成３１年　４月　１９日

度々宣言していますが８０歳以降はすべての資格の更新はやらないと決めています。
健康年齢はとっくに過ぎて・平均寿命まで２年・・明日の我身も危ういと覚悟している。
数日頑張れば＜昭和～平成～令和＞の3代生き延びたことになる・

今日はNO２・＜不動産コンサルティングマスター>の証明書が届いた。
有効期間・平成３６年３月３１日
万が一生き延びていたら何歳？になるのか」計算できない？

説明書きを読んでいたら２期まではシルバー・・¥３期以上がゴールドになっている。
同封で大きなチラシが入っていたが・玄関ドアに貼るわけにもいかずお蔵入り・・

ブログやフェイスブック・ツイッター等の自己紹介で＜不動産コンサルタント＞は、実力は分からぬが・偽りでない証明です。

#不動産コンサルタント

＜今回が最後＞

Apr

23

マンション管理証が届いた。
本証有効期限・　２０２４年（平成３６年）３月３１日
交付年月日・　平成３１年　４月　１９日

度々宣言していますが８０歳以降はすべての資格の更新はやらないと決めています。
健康年齢はとっくに過ぎて・平均寿命まで２年・・明日の我身も危ういと覚悟している。
数日頑張れば＜昭和～平成～令和＞の3代生き延びたことになる・・

＜令和＞は、５月１日以降に使用開始になるので・・やむをえず平成３６年の表記・・
PCで＜令和＞が、一発で出たのにもびっくりした。

#不動産コンサルタント