＜MR職人・生涯現役の鬼軍曹＞

＜犯罪です・地籍訂正＞

May

20

田中角栄首相の日本列島改造論で、日本中でゴルフ場ラッシュ・・

小生も御多分に漏れず・昭和４７年１０月から山梨県上野原町鶴島地区で、土地買収に加担した。

航空写真を素にマスタープランを作成・１８ホールと別荘地・・

１２月に地元の農協に一億円を預託して・主要地主と交渉方法を始めた。

着々と準備が整い・地主説明会を地元の旅館で開催・大いに盛り上がった。

１月から部落単位で説明会を開催・・全地域では利害関係のもつれで足並みが揃わないので・同意者の多い駅至近の部落から買収に踏み切った。

小地主で換金を希望している人１０数人と契約・・合計２０００万円・・
オーナーからは先行買収は　代理で頼むとの意向・・

２月２５日・主要地主と交渉が同意・同意書を複数取得して買収のメドが立つ

２月２６日・オーナー側から突然中止の通告・・数か所のボーリングの結果
現在の技術では工事が不可能・・

晴天の霹靂・・地元協力者へお詫びに歩き・平身低頭・・一部から罵詈雑言を浴びる・・損害賠償まで要求されて参った・

オーナー側からは、やむを得ぬ事情だが、損害賠償はできない・・
別の候補地で補償したい・・

小生が当初から疑問に感じていたのは、公簿では５０万坪ですが、マスタープランでは３５万坪くらい・・山林では延びもあるのに可笑しいと感じていた。

バブルがはじけて暇になった５０年１月・法務局で測量図の閲覧申請をした。
顔見知りの所長が・困惑した表情で別室から図面を持ってきた。

コピーサービスのないでしたので、トレースしてきた。
帰宅後、買収時に用意した台帳と照合すると・・
地籍訂正により・６２００坪の土地が・・３３倍の２０万６０２４坪に増えていた。

数年後大月法務局に移動になった所長が詐欺容疑で逮捕された。
障害のある子どもがいて養育にお金がかかるので・ワルの測量士とタッグを組んでの仕業だった。

その山林の所有者は＜銀行用の共同担保物件？＞に用いていた。
現在も見られるが金融機関の不正融資の一員でもある。

４０年以上前の３０代前半・今では想像もつかない＜買収業務！＞をしていた・・＜鬼軍曹＞と揶揄されたのは正解だった？・・

#不動産コンサルタント

＜手帳の虫干し＞

May

11

毎年恒例の虫干し・
１９９０年（平成２年）からの手帳がぶら下がっています。

黄ばんだり、表紙がにじんだり・・

９０年の裏表紙には相原駅の時刻表が貼ってあった。

西新宿と横浜２社の事務事務所を掛け持ちで仕事をしていた名残です。・

車で移動する日は１００キロ以上・年間では３万キロ以上・走行していた。

横浜だけの日は電車で利用・相原駅まで三輪バイク・

１月１４日には、先日投稿した＜財産ゼロ＞の人と連絡していた・・

４月１３日１９時成田発・サンパウロ行き・・心筋梗塞の手術をした母親の見舞いに行った。

21日９時成田着・２０年暮らしていたブラジルから母親を連れて帰国・姉（叔母）の居住していら木更津に行った。

９月３０日・業界の恩師・大都リッチランド秀島豊社長の告別式

１１月１７日・知人の所有する天沼の物件・杉並リハウスの指値３億円を、知人が断る。
再三説得したが応じず泥沼にはまる・・

地価の下落が長引き、１８年代物弁済で信金に６０００万相当で引き取ってもらうが、利息合計２億円支払った・・

１１月１９日・医療センター・・Ｘ線～心電図・・地震では覚えはないが多分母親の検査に同行したのかな？

やたらに目に付くのは＜東京相和銀行・情報会～全日空ホテル＞やMRD業者会（ミサワホーム）等の勉強会・・
バブル最盛期が、思い出される。

#不動産コンサルタント

＜第三セクター＞

May

8

新幹線の開通等で、在来線を第三セクタ’－（地域の市町村域広域団体）が、運営するケースが増えている。

＜第三セクター＞を、検索すると
国や地方公共団体（第一セクター）と民間企業（第二セクター）の共同出資によって設立される事業体。地域開発など本来は国や地方公共団体が行うべき事業を、民間の資金・能力の導入によって官民共同で行おうとするもの。

昭和４７年）牛久町（牛久市）では、奥野地区の山林３地区（３０万坪X３か所）工業団地開発計画が、検討されていた。

財政難の町では、資金のメドがたたないので・・民間業者との共同で事業を希望していた。

知人から開発公社の事務局長を紹介されて・数日町役場を訪問して＜宮本町長・開発公社・山越局長＞を説得して＜土木会社との共同方式＞を提案した。

同時期に隣接の伊奈村（現・常総市）で、住宅団地開発計画（７０万坪）で
買収業務を始めていた企業（日本機械土木・奈良社長）を、町役場に案内して町長と直接トップ会談・・即チームがスタートしてとんとん拍子・・

早々に信託銀行の融資の了解も得られて・
資金は日本機械土木で提供・名義は牛久町公社の協定が成立した。

町では係長・主任クラス１０人程度のメンバーで買収担当係が編成された。
２週間くらい＜法務局や税務署＞で、公図のコピーや土地台帳の閲覧等の基礎資料作りをした。

並行して栃木県内の既存の工業団地や造成中現場の見学して市役所の担当者から多くのアドバイスをもらった。

買収業務が始まるとメンバ達より若い小生が仕切るのを煙たがる雰囲気が露骨に出てきたので・町長と相談して交渉から降りることにした。

素人の職員たちは、交渉手段のミス？で各人が容易に承諾書を集められる親族たちからの交渉方法・・結果は＜天道虫＞状態で苦労していた。

交渉方法の王道は、有力者や大規模所有者を、固めてから・・ブロックごとに埋めていく・・

田中首相提唱の＜日本列島改造論＞中の事業が、予期しなかった＜オイルショック＞で、日本中で融資がストップして・事業が中断・・

５０年代に買収計画を大幅に縮小して取得した土地を茨城県開発公社に売却して＜奥野工業団地＞に生まれ変わった。

当時は、＜第三セクター＞として業界でも注目されたが・・苦労はしたが無念な結末に終わった。

４０年以上前の３０代前半・・今では想像もつかない＜買収業務！＞をしていた・・＜鬼軍曹＞と揶揄されたのは正解だった？・・

#不動産コンサルタント

＜引き際の美学！＞

Apr

7

＜引退の難しさ！＞小生が４月３日に投稿したタイトルから・・

ホンダの創業者・本田宗一郎氏とNO２の藤沢副社長が、同時に引退＜最高顧問＞に就任して・４０代の若手グループに経営を任せた。

当時＜引き際の美学＞として絶賛された。

藤沢は創業２５年を期に、後進が育ったことを見極め、またカリスマ社長・本田の限界を感じて、西田専務に＜おれは今期限りでやめるよ・・
本田社長にそう伝えてくれ＞と言っていたのである。

本田はすぐに藤沢の意図を了解し、＜おれは藤沢武夫あっての社長だ・・副社長がやめるなら、おれも一緒に辞めるよ＞と西田に言った。

記者会見では笑顔で＜前々からやめるつもりで藤沢副社長と相談していた・
それがたまたま外遊中にバレてしまっただけだ＞と語った。

１０月の株主総会で二人は正式に退任した。
本田６５歳、藤沢６１歳。世間ではまだまだ現役で通用する年齢だった。

退任が決まった後のある会合で、本田は藤沢に言った。　　　　　　　　　　

＜まあまあだな・・そうまあまあさ＞と藤沢。
＜幸せだったな・・本当に幸せでした＞
＜心からお礼を言います＜・・おれも礼を言うよ＞
良い人生だったな・・これで引退の話は終わった。

辞めるといって・それを撤回したり・後継の人事に注文を付けたり、業務内容の変更に苦言を発したり・・
世間では辞めることができない人が多い。

中には、引きずり降ろされた・・嵌められた・と騒ぐ者もいる。
己の能力は自分自身では評価できない・他人様の評価を素直に受け入れるだけの度量がないと笑われる・・

小生は仕事を整理するときに、後でクレーム等の弊害がでないよう、少々手荒なことがあっても、将来のことを第一に考えて行動するので誤解されやすい。

自分は乱世の時代に乗り遅れていると意識しているが・・世の中の変化に対応が遅れる・年齢から顧みてやむを得ないが悲しく・寂しくなるときもあります。

昨今は体調不良で、DRストップがかかって１年余り・現役続行は到底不可能な状態ですが・難問を抱えているのでギリギリまで頑張るしかない。

#不動産コンサルタント #生活

＜独りよがり！＞

Mar

18

NPOの勉強会で講師で来られた長田英史さんから毎月３回（５の日）に有益な内容のメールが届きます。

＜会議で声の大きな人の意見が通ってしまう！＞
みんなで議論したのに・・迫力があったり断定的だったりする＜声の大きな意見＞が出ると、みんな黙ってしまい、結局それで決まってしまう。

一方的になってしまう・・あちこちでよく聞く悩みです。
これを解決する手段として・・それは、意見に対する「理由」です。
「わたしは賛成です。理由は〇〇〇だからです」
「わたしは反対です。理由は〇〇〇だからです」
「わたしは迷っています。理由は〇〇〇だからです」

こんな風に、賛成の場合でも反対の場合でも、
必ず理由を添えて発言しなければなりません。

「私は〇〇さんのご提案には賛成です」
ここで黙ると、周囲は続きを待って沈黙します。
「理由」が語られてはじめて、発言として成立します。

声の大きな人の発言や、特定の人の発言に流されないために、
出来ることは、とてもシンプルです。

ふだんから、発言には「理由」を添えること。
簡単なこと、わかりきっているようなことでも、きちっと「理由」を添えて発言するようにします。

小生は生来の単細胞・自分の発言で酔ってしまうことがある・・気がつけば言わなきゃよかったと反省することも多い。

＜口は災いの元・・沈黙は金＞
小学生時代・マセガキの小生は父親から・余分ことを言わずに黙ってろ！利口そうに見えるから・６０数年前の忠告を思い出した。

＜話し上手より聞き上手・・＞わかっちゃいるけど難しい。

#不動産コンサルタント #生活

＜いつも同じような顔ぶれで・・＞

Mar

15

NPOの勉強会で講師で来られた長田英史さんから毎月３回（５の日）に有益な内容のメールが届きます。

「いつも同じような顔ぶれで…」
と悩んでいる人は、「分母」のことを考えていますか？

もしかして、参加者が「いつも同じ顔ぶれ」なだけでなく、
分母も「いつも同じ顔ぶれ」なのではないでしょうか？

同じような広報物をつくり、同じような告知方法を繰り返せば、
いつも同じような分母に繰り返しリーチすることになります。

「いつも同じ顔ぶれ」を避けるなら、分母を広げるか、
いつもと違う属性の人々にリーチしなくてはなりません。

＊　自治体であれば、「広報〇〇〇」への依存をしないこと。
そもそも、区市町村発行の「広報〇〇〇」を読んでいる人は、
地域で暮らす限定された範囲の人々です。属性も偏っています。

＊　団体の場合、「広報物」の内容やデザインに注力して、
「告知方法」にまで気がまわらないところが多いようです。
地域のどんな人たちに、届けたいのか？
そういう人たちが集まる場所、目にする場所はどこか？

・ターゲットとなる人たちはどんな属性か？
・その人たちに届く告知方法は何か？
・その人たちに訴求できる広報物とはどんなものか？

自分が接している世界だけが、すべてではない。
当然のことのようですが、忘れがちですよね。

ちろん客観的なデータの話をする場合は別ですが、
印象レベルの話だと、そのまま受け入れられません。

同じような人たちと、同じようなことばかり話していると、
いつの間にか目の前の現実をスタンダードにしてしまう。

客観性を保てず、他人から聞いた印象を鵜呑みにして、
それが先入観となり、知らないうちに囚われてしまう。

小生の周辺でも・組織やグループで、変化を避けて固定化を望む人が多いのに悩んでいる。
ぬるま湯につかっているのは快い！　ただし現状維持は、退歩につながる。

新しいメンバー・多くの意見等を取り入れないと・組織は疲弊してしまう。

#不動産コンサルタント #生活

＜NPO修了＞

Feb

11

＜八王子NPOパワーアップ講座・全７回＞に参加しました。

昨年の８月から毎月１回・続くのか自分でも不安がありましたが何とか通うことができた。

当初の目的とは違ったが・得るモノがたくさんありました。

指定されたデスクは、毎回違うメンバー・頭のリニューアルにもなり・異業種の方との交流は違う世界の話には興味のあることま多々あった。

講師はその道の専門家・難しい話で吸収できないこともありましたが・己の職業にプラスになる助言ももらいました。

来月は、過去に学んだメンバーを含めて懇親会が開催される・・参加する予定です。

#不動産コンサルタント

＜千三つ屋？＞

Feb

10

団地にボランティア活動で来る学生が、長老は何を（職業）していたのですか・尋ねられた。

＜千三つ屋＞と答えると・・誰も分からない
周りにいた小生と同年輩の人たちも首をかしげている・・

中学3年の時に我が家の小さな別棟を管理していたは＜山口学校＞と称された不動産業者だった。

当時は、不動産屋とは言わず？＜周旋屋～斡旋屋＞と言う人が多かった・・
陰口で＜千三つ屋＞と言う人もいた。

小生が不動産業界に就職したのが昭和41年1月・25歳の時だった。
入社した会社の社長の訓話で・・
＜千三つ屋＞などと言われないように＜不動産業＞と言われるように努力するように・・
アメリカの不動産業者は、弁護士や会計士に準ずる立派な職業として認知されている。

それから50年余・つ不動産業界では大手の企業（三井～三菱～住友～東急他＞や商社他の大企業もさんかしている。

小生は＜命の次に大事な財産？＞を扱うので慎重に事故が無いようにを、モットーにしているが・・
一部の不心得者が、犯罪を繰り返す・・被害金額が多額なケースが多いので・・マスコミ等のやり玉になり・・
５０年前の理想＜不動産業界＞の地位向上にならないのが残念です。

＜千三つ＞とは
●　千のうち本当のことは三つしか言わない・・嘘つき～ほら吹き
horafukiだ
● 千回商談をしても三つくらいしか話がまとまらない。

●　　メーカー・業者が千品目開発しても・当たるのは三品目・食品業界他で、新商品の開発の難しさをいう言葉。

◎　最近あまり見ないが・タレントのせんだみつおさんの芸名も、＜千三つ＞に由来していると聞いている・・‥真相は不明です？

#不動産コンサルタント

＜本番は何時？＞

Feb

7

イーアス高尾やイトーヨーカドー八王子店に行くと・フードコーナーで複数の席を占領して学習している若者が多くみられる。

眺めいると・・参考書等を拡げているが・年中スマホに目が移ったり・音楽でも聴いているのイヤホンを装着している人もいる。

友人と来ているグループは、話に夢中になったり・他人事ながら・何しに来ているのか心配になる。

予備校に通っている人たちは真剣に授業を受けいる筈だが・・落差が気になります。

先日のTVでアイススケートの代表選手たち（小平さん～高木さん他）が夜間練習を始めた。

決勝レースが遅い時間帯なので・その時間にコンディションのピークに調整する・・昼間の過ごし方から変更する。

小生が１０年前に＜マンション管理士・管理業務主任者の試験＞に挑戦した時には、本試験の2か月前から・1日2時間＜参考書＞の勉強を初めて
2週間前から１３時～１５時（試験時間）で過去問題を勉強した。

当然昼食の時間・量の調整も考えた・・満腹では緊張感が保てない・・
３度奇跡が起こって・いずれも幸いに最低の点数で合格できた・・

試験会場は、無言で独得の雰囲気・スーパーの雑音の中とは１８０度違う・・入学試験か、通常の試験だか分らぬが大丈夫なのかな？

#不動産コンサルタント

＜マンション管理士＞

Jan

31

毎月１日にメールが届きます。
マンション管理センターメールマガジン（NO.１９１）
◎まんかんメールマガジン
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　平成29年度のマンション管理士試験の結果を、平成30年1月12日(金)に発表しました。
　試験の実施結果は、以下のとおりです。
▼　実施結果
　　・受験申込者数　15,102人
　　・受験者数　　　　13,037人
　　・受験率　　　　　 86.3％
　　・合格者数　　　　1,168人
　　・合格率　　　　　 9.0％

小生の２００９年１月月１７日の投稿から　＜奇跡が起こりました＞
直ちに合格点の詳細をセンターのHPで確認すると
合格者数　　：１６６６名　（６０歳以上〜２６１名）
合格率　　　：　８．６％　　（６０歳以上〜７．９％）
合格最低点　：　５０問中〜３７問以上正解

合格率が９％前後で割合に難しそうだが？　取得したのはいいが・利用価値が少ない・・

不動産コンサルティングマスター＞も同様で＜能書き垂れる？＞時に有効だが・

今一簡単な＜不動産宅建士～管理業務主任者＞の方が実務では役に立つ。
不動産業界の社員募集を見ていても同じだ。

#不動産コンサルタント